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Installation, Wartung und Kostenumlage für Rauchwarnmelder im Land Berlin
Die Übergangsfrist für Bestandsgebäude endet am 31. Dezember 2020
27.02.2017 (GE 03/2017, S. 146) Seit dem 1. Januar 2017 gilt auch in Berlin eine Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern. Auch der Gebäudebestand muss nachgerüstet werden. Die Übergangszeit für die Nachrüstung endet am 31. Dezember 2020. So lange sollten Vermieter nicht warten. Der nachfolgende Beitrag untersucht für vermietete Wohnungen die Rechtslage für Installation, Duldung, Wartung und Umlagefähigkeit der Kosten.
I. Die Gesetzeslage in Berlin
Die Installationspflicht für Rauchmelder gilt seit dem 1. Januar 2017 für Wohnungen in Berlin, soweit es sich um Neu- oder Umbauten handelt. Die Übergangszeit zur Nachrüstung für Bestandswohnraum endet am 31. Dezember 2020.
Die Verpflichtung zur Ausstattung betrifft in Berlin – anders als in einigen anderen Bundesländern – alle Räume einer Wohnung mit Ausnahme von Küchen, sie greift auch für Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, und obliegt dem Vermieter.
§ 48 BauOBln ist insoweit den bereits bestehenden Vorschriften anderer Bundesländer nachgebildet, als die Ausrüstung der Wohnung dem Vermieter als Eigentümer obliegt, während grundsätzlich für die Wartung der Geräte der Mieter verantwortlich sein soll.
Adressat der Installationspflicht ist nach den jeweiligen Landesnormen mithin stets der Eigentümer.
Die verbreitet geregelte Möglichkeit zur Eigenwartung soll dem Mieter die kostengünstigere Variante der Überprüfung der Betriebsbereitschaft ermöglichen.
Soweit dem Vermieter die Übernahme der Verpflichtung zur Wartung anstelle des Mieters fakultativ eröffnet wird, sind die Einzelheiten – auch mangels konkreter Fristen für die Übernahme dieser Verpflichtung, also u. a. die Möglichkeit zur Umlage der Wartungs- als Betriebskosten – jedenfalls in Berlin unklar (vgl. unten III.1.).
In anderen Bundesländern gibt es z. T. eine Frist für die mietvertragliche Übernahme, die dann kurz nach dem Inkrafttreten der Neuregelung in der jeweiligen LandesbauO liegt und damit dem Vermieter die sichere Möglichkeit eröffnet, sich vor dem Abschluss zeitnah zu schließender Mietverhältnisse selbst zum Verantwortlichen der Funktionsüberprüfung zu machen.
Die Installation und Wartung richten sich nach der DIN 14676:
Der Rauchwarnmelder ist nach Herstellerangaben, jedoch mindestens einmal im Abstand von zwölf Monaten, mit einer Schwankungsbreite von höchstens ± drei Monaten einer Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung der Warnsignale durch eine Fachkraft für Rauchwarnmelder zu unterziehen. Die Ergebnisse der Überprüfung und Maßnahmen sind zu dokumentieren.
Die DIN 14676 in der aktuellen Fassung verlangt nicht zwingend eine vor Ort durchzuführende jährliche „Sichtprüfung“, sondern es genügt eine Funktionskontrolle. Hierdurch soll vermieden werden, technologische Innovationen (insbesondere Funktechnik) zu blockieren, falls diese die Funktionskontrollen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik elektronisch erledigen können.
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Den vollständigen Aufsatz finden Sie in GE 03/2017, S. 146
Die Installationspflicht für Rauchmelder gilt seit dem 1. Januar 2017 für Wohnungen in Berlin, soweit es sich um Neu- oder Umbauten handelt. Die Übergangszeit zur Nachrüstung für Bestandswohnraum endet am 31. Dezember 2020.
Die Verpflichtung zur Ausstattung betrifft in Berlin – anders als in einigen anderen Bundesländern – alle Räume einer Wohnung mit Ausnahme von Küchen, sie greift auch für Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, und obliegt dem Vermieter.
§ 48 BauOBln ist insoweit den bereits bestehenden Vorschriften anderer Bundesländer nachgebildet, als die Ausrüstung der Wohnung dem Vermieter als Eigentümer obliegt, während grundsätzlich für die Wartung der Geräte der Mieter verantwortlich sein soll.
Adressat der Installationspflicht ist nach den jeweiligen Landesnormen mithin stets der Eigentümer.
Die verbreitet geregelte Möglichkeit zur Eigenwartung soll dem Mieter die kostengünstigere Variante der Überprüfung der Betriebsbereitschaft ermöglichen.
Soweit dem Vermieter die Übernahme der Verpflichtung zur Wartung anstelle des Mieters fakultativ eröffnet wird, sind die Einzelheiten – auch mangels konkreter Fristen für die Übernahme dieser Verpflichtung, also u. a. die Möglichkeit zur Umlage der Wartungs- als Betriebskosten – jedenfalls in Berlin unklar (vgl. unten III.1.).
In anderen Bundesländern gibt es z. T. eine Frist für die mietvertragliche Übernahme, die dann kurz nach dem Inkrafttreten der Neuregelung in der jeweiligen LandesbauO liegt und damit dem Vermieter die sichere Möglichkeit eröffnet, sich vor dem Abschluss zeitnah zu schließender Mietverhältnisse selbst zum Verantwortlichen der Funktionsüberprüfung zu machen.
Die Installation und Wartung richten sich nach der DIN 14676:
Der Rauchwarnmelder ist nach Herstellerangaben, jedoch mindestens einmal im Abstand von zwölf Monaten, mit einer Schwankungsbreite von höchstens ± drei Monaten einer Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung der Warnsignale durch eine Fachkraft für Rauchwarnmelder zu unterziehen. Die Ergebnisse der Überprüfung und Maßnahmen sind zu dokumentieren.
Die DIN 14676 in der aktuellen Fassung verlangt nicht zwingend eine vor Ort durchzuführende jährliche „Sichtprüfung“, sondern es genügt eine Funktionskontrolle. Hierdurch soll vermieden werden, technologische Innovationen (insbesondere Funktechnik) zu blockieren, falls diese die Funktionskontrollen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik elektronisch erledigen können.
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Den vollständigen Aufsatz finden Sie in GE 03/2017, S. 146
Autor: VRi’inLG REGINE PASCHKE
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