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Umfang der Pflicht des Mieters zur „besenreinen“ Rückgabe der gemieteten Wohnung
Wohnung stark verschmutzt und mit zahlreichen Schäden verlassen
21.11.2025 (GE 18/2025, S. 891) Im Normalfall genügt der Mieter seiner Pflicht zur Rückgabe einer besenreinen Wohnung, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat, insbesondere was die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume wie Bad und WC betrifft. Diese Räume müssen sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind – auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken – zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.
Der Fall: Die Mieterin begehrt vom Vermieter Rückzahlung der Mietkaution. Der verweigerte die Rückzahlung mit der Behauptung, die Klägerin habe das Mietobjekt sowohl im Innen- als auch im Außenbereich stark verschmutzt und mit zahlreichen Mängeln zurückgegeben. Zahlreiche Räume seien mit Spinnweben durchzogen gewesen und hätten große Staubanhaftungen aufgewiesen. Etliche Fenster seien verdreckt gewesen und die Fensterbänke hätten voller toter Insekten gelegen. Die Türen hätten Dreck und Schimmel aufgewiesen. Die Terrasse und das Treppenhaus seien nicht gefegt worden. Der Dachüberstand und die Abdeckung des Kellerschachtes seien ebenfalls stark verunreinigt gewesen. Deshalb sei eine Grundreinigung erforderlich gewesen. Außerdem sei die Wohnung mit Schäden hinterlassen worden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen seien. Die Klage der Mieterin hatte nur zum Teil Erfolg.
Das Urteil: Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, dem jedoch Schadensersatzansprüche des Beklagten gegenüberstehen.
Die Klägerin hat die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zurückgegeben.
Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind – auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken – zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.
Neben den Kosten für die Reinigungsfirma kann der Beklagte auch die Reinigungsarbeiten der Ehefrau und des Sohnes mit einem Stundenlohn von 15 € ansetzen. Das gilt auch für Reinigungsarbeiten im Außenbereich zur Beseitigung von Unkraut und Glas aus dem Kiesbeet.
Für Schäden, die nicht auf den normalen Mietgebrauch zurückzuführen waren (beschädigte Steckdose, eine kleine Abplatzung an der Duschwand, ein 10 cm lange Kratzer an der Duschtür und eine defekte Küchenfliese) hat das Gericht den Schadensersatz geschätzt.
Weitere Beschädigungen durch die Klägerin vermochte das Gericht nicht festzustellen.
■ Dass die Klägerin die Natursteinstufe im Treppenhaus beschädigt hatte, konnte der Beklagte nicht nachweisen. Seine Vermutung, dies müsse beim Umzug passiert sein, sei nicht ausreichend.
■ Schadensersatz wegen einer beschädigten Bodenfliese im Bad wurde ebenfalls nicht zugesprochen, da es sich lt. Sachverständigem um eine Abplatzung der Glasurschicht gehandelt habe, die auch im Zuge einer üblichen Nutzung des Fliesenbelages entstehen kann.
■ Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Reparatur Gästetoilette wegen dauerhafter Spülung bestehe ebenfalls nicht, da nicht erkennbar sei, dass die Klägerin das zu vertreten habe.
■ Auch die Reparaturkosten für die Beseitigung von Kalkablagerungen am Whirlpool müsse der Beklagte tragen, denn dabei handele es sich um eine übliche Verschlechterung durch normalen Gebrauch.
■ Soweit der PVC-Gartenzaun Löcher aufweise, habe der Beklagte eine Verursachung durch die Klägerin nicht bewiesen, sondern nur vermutet, dass dies beim Rasenmähen der Klägerin durch hochspritzende Steine entstanden sei. Das Rasenmähen gehöre zu den Pflichten der Klägerin und stelle keinen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.
Die Klägerin ihrerseits habe keinen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, weil sie nicht dargetan habe, dass sich der Beklagte bei Beauftragung ihres Anwalts mit der Rückzahlung der Kaution im Verzug befand. Alleine aus dem Umstand, dass üblicherweise nach Ablauf von sechs Monaten nach Mietvertragsende die Kaution zurückzuzahlen sei, folge noch kein automatischer Verzug des Vermieters, wenn er seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht freiwillig nachkomme. Hierzu hätte die Klägerin den Beklagten zunächst selber auffordern müssen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 918 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, dem jedoch Schadensersatzansprüche des Beklagten gegenüberstehen.
Die Klägerin hat die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zurückgegeben.
Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind – auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken – zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.
Neben den Kosten für die Reinigungsfirma kann der Beklagte auch die Reinigungsarbeiten der Ehefrau und des Sohnes mit einem Stundenlohn von 15 € ansetzen. Das gilt auch für Reinigungsarbeiten im Außenbereich zur Beseitigung von Unkraut und Glas aus dem Kiesbeet.
Für Schäden, die nicht auf den normalen Mietgebrauch zurückzuführen waren (beschädigte Steckdose, eine kleine Abplatzung an der Duschwand, ein 10 cm lange Kratzer an der Duschtür und eine defekte Küchenfliese) hat das Gericht den Schadensersatz geschätzt.
Weitere Beschädigungen durch die Klägerin vermochte das Gericht nicht festzustellen.
■ Dass die Klägerin die Natursteinstufe im Treppenhaus beschädigt hatte, konnte der Beklagte nicht nachweisen. Seine Vermutung, dies müsse beim Umzug passiert sein, sei nicht ausreichend.
■ Schadensersatz wegen einer beschädigten Bodenfliese im Bad wurde ebenfalls nicht zugesprochen, da es sich lt. Sachverständigem um eine Abplatzung der Glasurschicht gehandelt habe, die auch im Zuge einer üblichen Nutzung des Fliesenbelages entstehen kann.
■ Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Reparatur Gästetoilette wegen dauerhafter Spülung bestehe ebenfalls nicht, da nicht erkennbar sei, dass die Klägerin das zu vertreten habe.
■ Auch die Reparaturkosten für die Beseitigung von Kalkablagerungen am Whirlpool müsse der Beklagte tragen, denn dabei handele es sich um eine übliche Verschlechterung durch normalen Gebrauch.
■ Soweit der PVC-Gartenzaun Löcher aufweise, habe der Beklagte eine Verursachung durch die Klägerin nicht bewiesen, sondern nur vermutet, dass dies beim Rasenmähen der Klägerin durch hochspritzende Steine entstanden sei. Das Rasenmähen gehöre zu den Pflichten der Klägerin und stelle keinen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.
Die Klägerin ihrerseits habe keinen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, weil sie nicht dargetan habe, dass sich der Beklagte bei Beauftragung ihres Anwalts mit der Rückzahlung der Kaution im Verzug befand. Alleine aus dem Umstand, dass üblicherweise nach Ablauf von sechs Monaten nach Mietvertragsende die Kaution zurückzuzahlen sei, folge noch kein automatischer Verzug des Vermieters, wenn er seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht freiwillig nachkomme. Hierzu hätte die Klägerin den Beklagten zunächst selber auffordern müssen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 918 und in unserer Datenbank.
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