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Kein Zuschlag zum Mietspiegelwert mit Verbraucherpreisindex
Mieterhöhungsverlangen
09.05.2025 (GE 7/2025, S. 314) Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass das Gericht im Zustimmungsprozess einen Stichtagszuschlag festsetzen kann, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ungewöhnliche Erhöhungen der ortsüblichen Miete stattgefunden haben (GE 2017, 472). Für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Zuschlag nach dem Verbraucherpreisindex soll das nicht gelten.
Der Fall: Die Vermieterin hatte die verlangte Mieterhöhung mit dem Mietspiegel und der Entwicklung des Verbraucherpreisindex begründet. Nach Klageerhebung stimmten die Mieter zu. Das AG erlegte der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auf.
Der Beschluss: Die Zustimmungsklage sei unschlüssig gewesen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens mit dem Verbraucherpreisindex sei unzureichend, da eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach den Werten des Mietspiegels nicht anzunehmen sei. Die Entwicklung der Nettomieten habe mit der Inflation wegen der gestiegenen Energiekosten nichts zu tun. Aus § 558d ergebe sich nichts anderes, weil diese Vorschrift nur für die Anpassung eines Mietspiegels durch die Behörden gelte. Die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex wäre dagegen im Ergebnis die unzulässige nachträgliche Einführung einer Indexmiete.
Anmerkung: Ob ein Vermieter überhaupt in der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens einen Stichtagszuschlag vornehmen darf, ist umstritten. Für veraltete Mietspiegelwerte hält Fleindl (BeckOK Rn. 47 zu § 558a) das für zulässig; ebenso Schultz (Bub/Treier III 1251); anderer Ansicht ist Börstinghaus (Schmidt-Futterer Rn. 68 zu § 558 a). Wenn aber lt. BGH im Zustimmungsprozess die ortsübliche Miete mit Stichtagszuschlag ermittelt werden darf, muss das umso mehr für die vorgeschaltete formale Begründung gelten. Weil es sich bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens um eine nicht nachbesserbare Formalie handelt, wird ein vorsichtiger Vermieter auf die Geltendmachung eines Stichtagszuschlags eher verzichten.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 347 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Die Zustimmungsklage sei unschlüssig gewesen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens mit dem Verbraucherpreisindex sei unzureichend, da eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach den Werten des Mietspiegels nicht anzunehmen sei. Die Entwicklung der Nettomieten habe mit der Inflation wegen der gestiegenen Energiekosten nichts zu tun. Aus § 558d ergebe sich nichts anderes, weil diese Vorschrift nur für die Anpassung eines Mietspiegels durch die Behörden gelte. Die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex wäre dagegen im Ergebnis die unzulässige nachträgliche Einführung einer Indexmiete.
Anmerkung: Ob ein Vermieter überhaupt in der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens einen Stichtagszuschlag vornehmen darf, ist umstritten. Für veraltete Mietspiegelwerte hält Fleindl (BeckOK Rn. 47 zu § 558a) das für zulässig; ebenso Schultz (Bub/Treier III 1251); anderer Ansicht ist Börstinghaus (Schmidt-Futterer Rn. 68 zu § 558 a). Wenn aber lt. BGH im Zustimmungsprozess die ortsübliche Miete mit Stichtagszuschlag ermittelt werden darf, muss das umso mehr für die vorgeschaltete formale Begründung gelten. Weil es sich bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens um eine nicht nachbesserbare Formalie handelt, wird ein vorsichtiger Vermieter auf die Geltendmachung eines Stichtagszuschlags eher verzichten.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 347 und in unserer Datenbank.
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