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Mieter muss auch merkliche Einschnitte bei Größe, Qualität und Höhe des Mietpreises hinnehmen
Eigenbedarfskündigung und angemessener Ersatzwohnraum
20.01.2025 (GE 24/2024, S. 1225) Für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung genügt es, wenn die privilegierte Bedarfsperson namentlich genannt wird; der namentlichen Nennung eines mit einziehenden Lebensgefährten bedarf es nicht. Widerspricht der Mieter und beruft sich als Härtegrund auf fehlenden angemessenen Ersatzwohnraum, dringt er nicht mit der Begründung durch, dass angebotene Ersatzwohnungen hinsichtlich der Größe, des Zuschnitts, der Qualität und des Mietpreises seiner bisherigen Wohnung nicht vollständig entsprechen, denn gewisse, auch merkliche Einschnitte sind ihm zuzumuten. Ebenso muss er intensive, aber vergebliche Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen.
Der Fall: Die Kläger haben wegen Eigenbedarfs für die Tochter ihres Mitgesellschafters gekündigt. Die Tochter wollte zusammen mit ihrem Lebensgefährten in die Wohnung einziehen. Die Kündigung enthielt die Begründung für den Eigenbedarf der Tochter, deren Namen und den Hinweis, dass die Tochter die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten beziehen wolle.
Den Mietern, die der Kündigung aus Härtegründen widersprachen, waren zwei Ersatzwohnungen angeboten worden, die sie aus unterschiedlichen Gründen ablehnten.
Das Amtsgericht hat die Klage aus formalen Gründen abgewiesen, weil in dem Kündigungsschreiben nur die Tochter als Bedarfsperson konkret namentlich benannt, ihr Lebensgefährte zwar erwähnt, aber nicht namentlich genannt worden sei. Die Berufung der Kläger hatte Erfolg.
Das Urteil: Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben
angegeben sind. Diesem Zweck wird regelmäßig genügt, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Zu hohe formale Anforderungen sind nach dem Zweck des Begründungserfordernisses unangebracht.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es daher grundsätzlich aus, die Person anzugeben, für welche die Wohnung benötigt wird. Dass die Wohnung mit dem Lebensgefährten bewohnt werden soll, muss zwar erwähnt werden, nicht aber dessen Name. Zweck der Begründungspflicht für die Kündigung ist es nicht, Eigenbedarfskündigungen über formelle Anforderungen, die nicht von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt sind, von vornherein zu verhindern.
Der geltend gemachte Eigenbedarf war berechtigt, die Wohnung wurde von der Tochter benötigt. Der Kündigung lag der von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragene Wunsch der Tochter des Mitgesellschafters der Klägerin zugrunde, die von den Beklagten bewohnte Wohnung mit ihrem Lebensgefährten zu bewohnen.
Da die Beklagten der Kündigung widersprochen haben, war zu prüfen, ob Härtegründe vorlagen, die für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprachen. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Hier waren den Mietern zwei Ersatzwohnungen vorgeschlagen worden, die von den Beklagten abgelehnt wurden, weil sie ihnen zu klein und/oder sanierungsbedürftig waren; die Kläger hatten allerdings Renovierungsarbeiten (Malerarbeiten, Fußbodenabschliff und Fensteraustausch) und einen Mietnachlass von zwei Monatsmieten angeboten.
Das Landgericht hielt das Argument der Beklagten, der angebotene Ersatzwohnraum sei nicht angemessen, nicht für durchgreifend. Die Ersatzwohnung müsse dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse, auch merkliche Einschnitte seien dem Mieter zuzumuten, lediglich wesentliche Einschränkungen seines bisherigen Lebenszuschnitts müsse er – in Abhängigkeit von den konkreten Umständen des Einzelfalls – nicht hinnehmen.
Wenn ein alleinstehender Mieter, der eine Zwei-Zimmer-Wohnung bewohnt, auf die Anmietung eines Ein-Zimmer-Appartements verwiesen werden könne und ein kinderloses Ehepaar von einer Drei- auf eine Zwei-Zimmer-Wohnung, so sei hier nicht ersichtlich, weshalb für die Beklagten und ihren Sohn die angebotene Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 85 m2 unzumutbar sein solle.
Angesichts des Monatsnettoeinkommens von 4.300 € sei auch die Gesamtmiete der angebotenen Ersatzwohnung mit 1.200 € und damit 28 % des Gesamteinkommens der Familie zumutbar.
Die Beklagten könnten sich auch nicht darauf berufen, dass eine andere Kammer des Landgerichts (ZK 67, GE 2024, 241) die
Gerichte für befugt gehalten hätte, den Nachweis als geführt anzusehen, dass ein Mieter geeigneten Ersatzwohnraum nicht beschaffen könne, wenn die Gesetzes- oder Verordnungslage einer tatsächlichen Mangellage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt Rechnung trage wie in Berlin und er hinreichend intensive Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweise. Durch den Bundesgerichtshof sei geklärt, dass Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, nachgekommen ist, nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte oder „gerichtsbekannte“ Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die zum Erlass von Mangellagen-Verordnungen geführt habe, entbehrlich seien. Mieter müssten vielmehr intensive, nicht nur gelegentliche erfolglose, Bemühungen um Ersatzwohnraum im gesamten Stadtgebiet Berlins nachweisen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1245 und in unserer Datenbank.
Den Mietern, die der Kündigung aus Härtegründen widersprachen, waren zwei Ersatzwohnungen angeboten worden, die sie aus unterschiedlichen Gründen ablehnten.
Das Amtsgericht hat die Klage aus formalen Gründen abgewiesen, weil in dem Kündigungsschreiben nur die Tochter als Bedarfsperson konkret namentlich benannt, ihr Lebensgefährte zwar erwähnt, aber nicht namentlich genannt worden sei. Die Berufung der Kläger hatte Erfolg.
Das Urteil: Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben
angegeben sind. Diesem Zweck wird regelmäßig genügt, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Zu hohe formale Anforderungen sind nach dem Zweck des Begründungserfordernisses unangebracht.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es daher grundsätzlich aus, die Person anzugeben, für welche die Wohnung benötigt wird. Dass die Wohnung mit dem Lebensgefährten bewohnt werden soll, muss zwar erwähnt werden, nicht aber dessen Name. Zweck der Begründungspflicht für die Kündigung ist es nicht, Eigenbedarfskündigungen über formelle Anforderungen, die nicht von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt sind, von vornherein zu verhindern.
Der geltend gemachte Eigenbedarf war berechtigt, die Wohnung wurde von der Tochter benötigt. Der Kündigung lag der von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragene Wunsch der Tochter des Mitgesellschafters der Klägerin zugrunde, die von den Beklagten bewohnte Wohnung mit ihrem Lebensgefährten zu bewohnen.
Da die Beklagten der Kündigung widersprochen haben, war zu prüfen, ob Härtegründe vorlagen, die für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprachen. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Hier waren den Mietern zwei Ersatzwohnungen vorgeschlagen worden, die von den Beklagten abgelehnt wurden, weil sie ihnen zu klein und/oder sanierungsbedürftig waren; die Kläger hatten allerdings Renovierungsarbeiten (Malerarbeiten, Fußbodenabschliff und Fensteraustausch) und einen Mietnachlass von zwei Monatsmieten angeboten.
Das Landgericht hielt das Argument der Beklagten, der angebotene Ersatzwohnraum sei nicht angemessen, nicht für durchgreifend. Die Ersatzwohnung müsse dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse, auch merkliche Einschnitte seien dem Mieter zuzumuten, lediglich wesentliche Einschränkungen seines bisherigen Lebenszuschnitts müsse er – in Abhängigkeit von den konkreten Umständen des Einzelfalls – nicht hinnehmen.
Wenn ein alleinstehender Mieter, der eine Zwei-Zimmer-Wohnung bewohnt, auf die Anmietung eines Ein-Zimmer-Appartements verwiesen werden könne und ein kinderloses Ehepaar von einer Drei- auf eine Zwei-Zimmer-Wohnung, so sei hier nicht ersichtlich, weshalb für die Beklagten und ihren Sohn die angebotene Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 85 m2 unzumutbar sein solle.
Angesichts des Monatsnettoeinkommens von 4.300 € sei auch die Gesamtmiete der angebotenen Ersatzwohnung mit 1.200 € und damit 28 % des Gesamteinkommens der Familie zumutbar.
Die Beklagten könnten sich auch nicht darauf berufen, dass eine andere Kammer des Landgerichts (ZK 67, GE 2024, 241) die
Gerichte für befugt gehalten hätte, den Nachweis als geführt anzusehen, dass ein Mieter geeigneten Ersatzwohnraum nicht beschaffen könne, wenn die Gesetzes- oder Verordnungslage einer tatsächlichen Mangellage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt Rechnung trage wie in Berlin und er hinreichend intensive Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweise. Durch den Bundesgerichtshof sei geklärt, dass Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, nachgekommen ist, nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte oder „gerichtsbekannte“ Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die zum Erlass von Mangellagen-Verordnungen geführt habe, entbehrlich seien. Mieter müssten vielmehr intensive, nicht nur gelegentliche erfolglose, Bemühungen um Ersatzwohnraum im gesamten Stadtgebiet Berlins nachweisen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1245 und in unserer Datenbank.
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