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Besenreinigung bei Rückgabe der Mietsache: Klausel in Formularmietvertrag unwirksam?
Exzentrische amtsrichterliche Auslegung einer Vertragsklausel
06.01.2025 (GE 22/2024, S. 1129) Bei der durch Formularmietvertrag übertragenen Verpflichtung des Mieters zur Grundreinigung der Wohnung vor Rückgabe handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungs- und Instandhaltungsklausel.
Der Fall: Die Mieterin nimmt die Vermieter auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch. Die Vermieter rechnen mit Schadensersatzansprüchen auf, weil die Mieterin bei der Räumung eine Küche sowie Badmöbel zurückgelassen hätte, die entsorgt werden mussten. Zudem habe die Mieterin entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung die Grundreinigung der Wohnung unterlassen. Die Mieterin verneint eine Entsorgungspflicht, weil die Küchen- und Badmöbel beim Einzug schon vorhanden gewesen seien und den Vermietern gehörten. Die Wohnung sei bei Auszug nicht verdreckt, eine Grundreinigung deshalb nicht erforderlich gewesen. Das AG hielt die Klage für begründet.
Das Urteil: Die Beklagten hätten keinen Schadensersatzanspruch wegen Entsorgung von zurückgelassenen Küchen- und Badmöbeln. Den Mieter treffe nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar die Plicht, die Mietsache von eigenen Gegenständen geräumt an den Vermieter zurückzugeben. Gegenstände des Vermieters, die dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden seien, müsse er nicht räumen. Was wem gehöre, müssten nach der allgemeinen Beweislastregel hier die Vermieter beweisen, was ihnen nicht gelungen sei.
Ihnen stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Grundreinigung zu. Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, und die dort verankerte Grundreinigungsklausel sei unwirksam, weil sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Bei der hierbei übertragenen Verpflichtung zur Grundreinigung der Wohnung handele es sich „genau genommen um eine Endrenovierungsleistung“ und stelle insoweit eine „Instandhaltungsdienstleistung“ dar, zu der grundsätzlich der Vermieter verpflichtet sei. Zwar könne dieser diese Pflicht grundsätzlich durch vertragliche Vereinbarungen auch unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter überwälzen. Unangemessen sei eine solche Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings dann, wenn die Instandhaltungsverpflichtung sich als starre Endrenovierungsklausel erweise. Um einer Inhaltskontrolle standzuhalten, müsse die Regelung auf einen erforderlichen Umfang beschränkt sein, der Mieter also im Einzelfall nur eine erforderliche Grundreinigung vornehmen. Die Klausel des Mietvertrags enthalte eine solche Einschränkung auf die Erforderlichkeit gerade nicht, sondern verlange in jedem Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Grundreinigungsleistung durch den Mieter.
Anmerkung: Auf eine solche Klauselinterpretation muss man erst einmal kommen. Soweit ersichtlich, hat bisher niemand die Auffassung vertreten, das Wischen von Fußböden, Reinigen von Fenstern, Wasch- und Toilettenbecken als Instandhaltungsmaßnahmen einzuordnen. Instandhaltungskosten sind laut gesetzlicher Definition (§ 28 II. BV) die Kosten, „die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“.
Diese aus dem Bereich des geförderten Wohnungsbaus stammende Definition ist allgemein für alle Immobilien „state of the art“. Saubermachen fällt nicht in dieses Begriffsverständnis.
Bei Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 49 zu § 546 BGB, lesen wir:
„Dem Mieter obliegen während der Mietzeit Obhutspflichten. Dementsprechend hat er die Mietsache so zurückzugeben, als wäre er diesen Obhutspflichten nachgekommen. Das beinhaltet bei der Raummiete in der Regel die Reinigung der Räume, die in besenreinem Zustand zurückzugeben sind. Das bedeutet, dass die Räume auszufegen bzw. zu saugen sind, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen, Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Fenster müssen nicht geputzt werden.“
Diese Verpflichtung trifft den Mieter also auch dann, wenn mietvertraglich dazu gar nichts vereinbart ist – umso mehr auch dann, wenn „Besenreinigung“ vereinbart ist.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1150 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Beklagten hätten keinen Schadensersatzanspruch wegen Entsorgung von zurückgelassenen Küchen- und Badmöbeln. Den Mieter treffe nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar die Plicht, die Mietsache von eigenen Gegenständen geräumt an den Vermieter zurückzugeben. Gegenstände des Vermieters, die dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden seien, müsse er nicht räumen. Was wem gehöre, müssten nach der allgemeinen Beweislastregel hier die Vermieter beweisen, was ihnen nicht gelungen sei.
Ihnen stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Grundreinigung zu. Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, und die dort verankerte Grundreinigungsklausel sei unwirksam, weil sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Bei der hierbei übertragenen Verpflichtung zur Grundreinigung der Wohnung handele es sich „genau genommen um eine Endrenovierungsleistung“ und stelle insoweit eine „Instandhaltungsdienstleistung“ dar, zu der grundsätzlich der Vermieter verpflichtet sei. Zwar könne dieser diese Pflicht grundsätzlich durch vertragliche Vereinbarungen auch unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter überwälzen. Unangemessen sei eine solche Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings dann, wenn die Instandhaltungsverpflichtung sich als starre Endrenovierungsklausel erweise. Um einer Inhaltskontrolle standzuhalten, müsse die Regelung auf einen erforderlichen Umfang beschränkt sein, der Mieter also im Einzelfall nur eine erforderliche Grundreinigung vornehmen. Die Klausel des Mietvertrags enthalte eine solche Einschränkung auf die Erforderlichkeit gerade nicht, sondern verlange in jedem Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Grundreinigungsleistung durch den Mieter.
Anmerkung: Auf eine solche Klauselinterpretation muss man erst einmal kommen. Soweit ersichtlich, hat bisher niemand die Auffassung vertreten, das Wischen von Fußböden, Reinigen von Fenstern, Wasch- und Toilettenbecken als Instandhaltungsmaßnahmen einzuordnen. Instandhaltungskosten sind laut gesetzlicher Definition (§ 28 II. BV) die Kosten, „die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“.
Diese aus dem Bereich des geförderten Wohnungsbaus stammende Definition ist allgemein für alle Immobilien „state of the art“. Saubermachen fällt nicht in dieses Begriffsverständnis.
Bei Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 49 zu § 546 BGB, lesen wir:
„Dem Mieter obliegen während der Mietzeit Obhutspflichten. Dementsprechend hat er die Mietsache so zurückzugeben, als wäre er diesen Obhutspflichten nachgekommen. Das beinhaltet bei der Raummiete in der Regel die Reinigung der Räume, die in besenreinem Zustand zurückzugeben sind. Das bedeutet, dass die Räume auszufegen bzw. zu saugen sind, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen, Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Fenster müssen nicht geputzt werden.“
Diese Verpflichtung trifft den Mieter also auch dann, wenn mietvertraglich dazu gar nichts vereinbart ist – umso mehr auch dann, wenn „Besenreinigung“ vereinbart ist.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1150 und in unserer Datenbank.
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