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Folgen für die Durchsetzung durch ermächtigte Dritte und Inkassounternehmen
Abtretung von Mieteransprüchen an Conny durch Sozialleistungsempfänger
18.11.2024 (GE 21/2024, S. 1083) „Ist Ihre Miete auch zu hoch? Zahlen Sie immer noch zu viel Miete?“ Diese Frage wird immer öfter über YouTube oder andere soziale Medien durch die Conny GmbH an Mieter herangetragen. Gezielt macht hier ein Legal-Tech-Unternehmen Werbung für ein unkompliziertes Verfahren.(1) Die Antwort im Werbevideo lautet: „Wir senken Ihre Miete ab“ und zeigt das zufriedene Gesicht eines Mieters, der fortan eine erheblich reduzierte Monatsmiete schuldet.(2) Diese Werbestrategie richtet sich auch an Mieter, die ihre Miete als Kosten der Unterkunft aus bewilligten Sozialleistungen – u. a. Bürgergeld nach dem SGB II oder Sozialhilfe nach dem SGB XII – erhalten.(3)
(Lesen Sie den vollständigen Aufsatz in DAS GRUNDEIGENTUM, Ausgabe 21, 2024)
I. Ausgangslage
Ein im Sozialleistungsbezug befindlicher Mieter behauptet Ansprüche auf Anpassung überzahlter Mieten und die Anpassung der laufenden Nettokaltmiete. Im standardisierten und durch elektronische Formulare bestimmten Prozess lässt sich die Conny GmbH laufende Ansprüche, Auskunftsansprüche und den Anspruch auf die Anpassung der Nettokaltmieten abtreten.(4) Für die Vermieterseite besteht weiterhin Rechtsunsicherheit.(5) Vor allem, wenn die Anspruchskonstellation nicht unverzüglich durchschaut wird, stellen sich die folgenden Fragen: Wem stehen die Ansprüche überhaupt zu? Hat die Abtretung an die Conny GmbH als Rechtsdienstleister(6) uneingeschränkte Rechtswirkung? Wie muss man als Vermieter reagieren? Zudem wirkt sich auf die zentrale Frage der Abtretung auf Regressmöglichkeiten und die Prozessbevollmächtigung aus.(7) Der BGH hat derartige Abtretungen im Zusammenhang mit Ansprüchen aufgrund fehlerhafter Mieten und Ansprüchen dem Grunde nach gebilligt. Dieses betrifft jedoch die Konstellation, in der Mieter keine Sozialleistungen empfangen. Die Vorschriften des § 33 SGB II und § 93 SGB XII(8) hingegen führen zu einer andersgelagerten rechtlichen Bewertung.(9)
II. Praktische Fragestellungen und Fallkonstellationen
1. Ausgangsfall und Ausgangslage
…
Fußnoten:
(1) Zur Problematik der Legal-Tech-Modelle als Geschäftsmodell und der Überprüfung durch die Gerichte vgl. Papp, GE 2018, 1186 ff.
(2) https://conny.de/miete/mietpreisbremse
(3) Zum Anspruchsübergang auf den Sozialleistungsträger ausführlich Theesfeld-Betten, WuM 2024, 311 ff.
(4) Kritisch dazu Rott, VuR 2018, 443 ff.
(5) BGH GRUR-Prax 2022, 453; a.A. LG Berlin 67 S 160/21.
(6) s.a. BGH GE 2019, 1629.
(7) Conradis, in Münder/Geiger/Lenze, SGB II, 8. Aufl. 2023, SGB II § 33 Rn. 75 m.w.N.
(8) BGBl. I 2011 S. 2094; Abs. 4 Satz 3 geändert mit Wirkung zum 1.8.2016 durch Gesetz v. 26.7.2016 (BGBl. I S. 1824).
(9) Zum Übergang von Mieteransprüchen auf den Sozialleistungsträger m.w.N. Theesfeld-Betten, WuM 2024, 311, 314.
I. Ausgangslage
Ein im Sozialleistungsbezug befindlicher Mieter behauptet Ansprüche auf Anpassung überzahlter Mieten und die Anpassung der laufenden Nettokaltmiete. Im standardisierten und durch elektronische Formulare bestimmten Prozess lässt sich die Conny GmbH laufende Ansprüche, Auskunftsansprüche und den Anspruch auf die Anpassung der Nettokaltmieten abtreten.(4) Für die Vermieterseite besteht weiterhin Rechtsunsicherheit.(5) Vor allem, wenn die Anspruchskonstellation nicht unverzüglich durchschaut wird, stellen sich die folgenden Fragen: Wem stehen die Ansprüche überhaupt zu? Hat die Abtretung an die Conny GmbH als Rechtsdienstleister(6) uneingeschränkte Rechtswirkung? Wie muss man als Vermieter reagieren? Zudem wirkt sich auf die zentrale Frage der Abtretung auf Regressmöglichkeiten und die Prozessbevollmächtigung aus.(7) Der BGH hat derartige Abtretungen im Zusammenhang mit Ansprüchen aufgrund fehlerhafter Mieten und Ansprüchen dem Grunde nach gebilligt. Dieses betrifft jedoch die Konstellation, in der Mieter keine Sozialleistungen empfangen. Die Vorschriften des § 33 SGB II und § 93 SGB XII(8) hingegen führen zu einer andersgelagerten rechtlichen Bewertung.(9)
II. Praktische Fragestellungen und Fallkonstellationen
1. Ausgangsfall und Ausgangslage
…
Fußnoten:
(1) Zur Problematik der Legal-Tech-Modelle als Geschäftsmodell und der Überprüfung durch die Gerichte vgl. Papp, GE 2018, 1186 ff.
(2) https://conny.de/miete/mietpreisbremse
(3) Zum Anspruchsübergang auf den Sozialleistungsträger ausführlich Theesfeld-Betten, WuM 2024, 311 ff.
(4) Kritisch dazu Rott, VuR 2018, 443 ff.
(5) BGH GRUR-Prax 2022, 453; a.A. LG Berlin 67 S 160/21.
(6) s.a. BGH GE 2019, 1629.
(7) Conradis, in Münder/Geiger/Lenze, SGB II, 8. Aufl. 2023, SGB II § 33 Rn. 75 m.w.N.
(8) BGBl. I 2011 S. 2094; Abs. 4 Satz 3 geändert mit Wirkung zum 1.8.2016 durch Gesetz v. 26.7.2016 (BGBl. I S. 1824).
(9) Zum Übergang von Mieteransprüchen auf den Sozialleistungsträger m.w.N. Theesfeld-Betten, WuM 2024, 311, 314.
Autor: Kai-Uwe Agatsy
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