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Mieterhöhungsverlangen auch für späteren Zeitpunkt unwirksam
Kappungsgrenze nicht eingehalten
18.10.2024 (GE 18/2024, S. 879) Bei Überschreiten der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen zwar nicht formell unwirksam, aber insoweit wirkungslos. Hatte sich in den letzten drei Jahren die Miete schon um 20 % (in Berlin 15 %) erhöht, ist ein neues Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Der Fall: Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 6. Juli 2021 Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1. November 2021 und behauptete, die Miete habe am 1. November 2018 367,09 € betragen. Hilfsweise verlangte sie mit der Klageschrift erneut die Zustimmung zur Erhöhung von 367,09 € um 55,06 € ab 1. November 2021. Der Mieter behauptete, aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens vom 12. Oktober 2018 habe die Miete ab 1. Februar 2019 367,09 € betragen. Die Kappungsgrenze sei daher ausgeschöpft.
Die Entscheidungen: Das Amtsgericht Charlottenburg hielt wegen Nichteinhaltung der Kappungsgrenze das Mieterhöhungsverlangen für unbegründet. Dem folgte das Landgericht Berlin in seinen Beschlüssen vom 24. Juni und 18. Juli 2024. Das Erhöhungsverlangen sei materiell unbegründet und wirke auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt. Das gelte auch für den Hilfsantrag in der Klageschrift, der nicht so ausgelegt werden könne, dass die erhöhte Miete erst ab 1. März 2022 verlangt werde.
Anmerkung: Wird die Kappungsgrenze überschritten, ist das Mieterhöhungsverlangen insoweit materiell unbegründet (Schmidt-Futterer, Rn. 198 zu § 558 BGB). Der Mieter muss auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Die Vermieterin wäre aber berechtigt gewesen, schon vor Ablauf der Dreijahresfrist eine Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen (Vorauswirkung), soweit die Jahressperrfrist eingehalten ist (BGH GE 2013, 1581; Schmidt-Futterer, Rn. 162 zu § 558). Möglich wäre also ein Mieterhöhungsverlangen gewesen, wonach Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1. März 2022 verlangt wird. Das war auch nach dem Hilfsantrag in der Klageschrift nicht der Fall, der ebenfalls den früheren Wirksamkeitszeitpunkt vom 1. November 2021 angegeben hatte.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 899 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidungen: Das Amtsgericht Charlottenburg hielt wegen Nichteinhaltung der Kappungsgrenze das Mieterhöhungsverlangen für unbegründet. Dem folgte das Landgericht Berlin in seinen Beschlüssen vom 24. Juni und 18. Juli 2024. Das Erhöhungsverlangen sei materiell unbegründet und wirke auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt. Das gelte auch für den Hilfsantrag in der Klageschrift, der nicht so ausgelegt werden könne, dass die erhöhte Miete erst ab 1. März 2022 verlangt werde.
Anmerkung: Wird die Kappungsgrenze überschritten, ist das Mieterhöhungsverlangen insoweit materiell unbegründet (Schmidt-Futterer, Rn. 198 zu § 558 BGB). Der Mieter muss auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Die Vermieterin wäre aber berechtigt gewesen, schon vor Ablauf der Dreijahresfrist eine Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen (Vorauswirkung), soweit die Jahressperrfrist eingehalten ist (BGH GE 2013, 1581; Schmidt-Futterer, Rn. 162 zu § 558). Möglich wäre also ein Mieterhöhungsverlangen gewesen, wonach Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1. März 2022 verlangt wird. Das war auch nach dem Hilfsantrag in der Klageschrift nicht der Fall, der ebenfalls den früheren Wirksamkeitszeitpunkt vom 1. November 2021 angegeben hatte.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 899 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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