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In guten und schlechten Zeiten: Kein Ausschluss der Indexmietsenkung
Auch nicht individualvertraglich
11.10.2024 (GE 17/2024, S. 828) Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als vom Vermieter gestellte Formularklausel, sondern auch als Individualvereinbarung unwirksam.
Der Fall: Vereinbart war eine Indexmiete nach 557b BGB. Danach „bestimmt“ sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Steigt der Index, erhöht sich die Miete, fällt er, sinkt die Miete. Der Vermieter hatte sich eine Klausel ausgedacht, die Ausführungen zur Erhöhung der Miete enthielt, dagegen keinen Hinweis, dass sie bei entsprechender Indexentwicklung auch sinken könnte: „Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen.“
Der Mieter hielt die Klausel für unwirksam und forderte die gezahlten Mieterhöhungsbeträge zurück – mit Erfolg.
Die Entscheidung: Das LG Berlin sah die vereinbarte Indexklausel als unwirksam an, da sie zum Nachteil des Mieters von § 557b Abs. 1 BGB abweicht. Auch wenn der gesetzliche Wortlaut die Absenkung der Miete nicht ausdrücklich erwähnt, folgt aus der Gesetzesbegründung, dass bei der Vereinbarung einer Indexmiete eine Anpassung in beide Richtungen erfolgen kann. Bildet die Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, ist sie als eine sog. Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters sogar als Individualvereinbarung unwirksam. Bei kundenfeindlichster Auslegung ergibt sich daraus kein mieterseitiges Recht zur indexbezogenen Absenkung der Miete.
Anmerkung: Bei Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB „bestimmt“ – nicht „erhöht“ – sich die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte; bereits diese Formulierung beinhaltet, dass – bei negativer Indexentwicklung – die Miete auch sinken kann.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 853 und in unserer Datenbank.
Der Mieter hielt die Klausel für unwirksam und forderte die gezahlten Mieterhöhungsbeträge zurück – mit Erfolg.
Die Entscheidung: Das LG Berlin sah die vereinbarte Indexklausel als unwirksam an, da sie zum Nachteil des Mieters von § 557b Abs. 1 BGB abweicht. Auch wenn der gesetzliche Wortlaut die Absenkung der Miete nicht ausdrücklich erwähnt, folgt aus der Gesetzesbegründung, dass bei der Vereinbarung einer Indexmiete eine Anpassung in beide Richtungen erfolgen kann. Bildet die Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, ist sie als eine sog. Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters sogar als Individualvereinbarung unwirksam. Bei kundenfeindlichster Auslegung ergibt sich daraus kein mieterseitiges Recht zur indexbezogenen Absenkung der Miete.
Anmerkung: Bei Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB „bestimmt“ – nicht „erhöht“ – sich die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte; bereits diese Formulierung beinhaltet, dass – bei negativer Indexentwicklung – die Miete auch sinken kann.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 853 und in unserer Datenbank.
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