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Austausch gemieteter Rauchmelder stellt keine Modernisierung dar
Keine Mieterhöhung, denn ...
30.08.2023 (GE 14/2023, S. 675) Wer einmal Rauchmelder gemietet hat, ist für die Zukunft auch bei Selbstbeschaffung von der Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen.
Der Fall: Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung kann der Vermieter die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umlegen. Eine Vermieterin in Halle beendete deshalb den Mietvertrag und ließ stattdessen gekaufte neue Rauchwarnmelder in der Wohnung einbauen. Sie erhöhte die Miete (um 0,79 €), die von den Mietern nicht gezahlt wurde. Das Landgericht billigte die Auffassung des Amtsgerichts, das die Mieter zur Zahlung von 11,06 € verurteilt hatte. Die zugelassene Revision führte zu einem anderen Ergebnis.
Das Urteil: Der BGH verwies darauf, dass zwar die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern grundsätzlich eine Modernisierung ist, auch und gerade dann, wenn die Bauordnung den Einbau vorschreibt. Das gelte aber nur für die erstmalige Ausstattung und nicht für eine Erneuerung der Geräte, wenn sie nicht mit einer technischen Verbesserung oder sonstigen Aufwertung verbunden ist. Nichts anderes gelte, wenn der Vermieter zunächst die Geräte gemietet hatte und nunmehr eigens gekaufte einbauen lässt. Es fehle dann an einer baulichen Veränderung. Zwar sei der Begriff weit auszulegen und erfasse nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz. Der bloße Austausch durch gleichwertige Geräte falle jedenfalls nicht darunter. Anders als das Landgericht angenommen habe, sei nicht jede Maßnahme, die keine Erhaltungsmaßnahme ist, als Modernisierung anzusehen. Der Schluss, dies folge daraus, dass nach dem Gesetz eine Erhaltungsmaßnahme nicht als Modernisierung gelte, gehe fehl. Selbst wenn die erstmalige Ausstattung weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt habe, komme keine andere Beurteilung in Betracht. Wenn die Vermieterin zunächst irrtümlich davon ausgegangen sei, die Rauchwarnmeldermiete sei als Betriebskosten umlegbar, sei dies allein ihr zuzurechnen und könne nach Treu und Glauben nicht zu einer Belastung der Mieter führen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 693 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Der BGH verwies darauf, dass zwar die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern grundsätzlich eine Modernisierung ist, auch und gerade dann, wenn die Bauordnung den Einbau vorschreibt. Das gelte aber nur für die erstmalige Ausstattung und nicht für eine Erneuerung der Geräte, wenn sie nicht mit einer technischen Verbesserung oder sonstigen Aufwertung verbunden ist. Nichts anderes gelte, wenn der Vermieter zunächst die Geräte gemietet hatte und nunmehr eigens gekaufte einbauen lässt. Es fehle dann an einer baulichen Veränderung. Zwar sei der Begriff weit auszulegen und erfasse nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz. Der bloße Austausch durch gleichwertige Geräte falle jedenfalls nicht darunter. Anders als das Landgericht angenommen habe, sei nicht jede Maßnahme, die keine Erhaltungsmaßnahme ist, als Modernisierung anzusehen. Der Schluss, dies folge daraus, dass nach dem Gesetz eine Erhaltungsmaßnahme nicht als Modernisierung gelte, gehe fehl. Selbst wenn die erstmalige Ausstattung weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt habe, komme keine andere Beurteilung in Betracht. Wenn die Vermieterin zunächst irrtümlich davon ausgegangen sei, die Rauchwarnmeldermiete sei als Betriebskosten umlegbar, sei dies allein ihr zuzurechnen und könne nach Treu und Glauben nicht zu einer Belastung der Mieter führen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 693 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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