Höhere Vormiete bei Mietpreisbremse

09.03.2023 (GE 3/2023, S. 118) Der Vermieter darf bei Neuvermietung immer die Vormiete verlangen, auch wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitet. Zum Nachweis reicht grundsätzlich die Vorlage des Mietvertrags mit dem Vormieter. Ein Beweis, dass diese auch gezahlt wurde, muss nicht angetreten werden.

Der Fall: Im Mietvertrag vom 21. Dezember 2020 war eine Nettokaltmiete von über 12 €/m2 vereinbart; in der Anlage zum Mietvertrag wurde auf eine entsprechend hohe Vormiete verwiesen. Der Mieter verlangte über eine Rechtsdienstleistungsgesellschaft Rückzahlung der überhöhten Miete wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse; die von der Vermieterin vorgelegten Originalmietverträge beträfen ein Scheingeschäft.

Das Urteil: Das Amtsgericht Schöneberg wies die Rückzahlungsklage ab, da die Klägerin trotz gerichtlichen Hinweises nicht dargelegt habe, warum es sich um Scheingeschäft gehandelt habe. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, zusätzlich zur Vereinbarung der Vormiete auch zu beweisen, dass diese tatsächlich gezahlt worden sei.

Anmerkung: In Kommentaren heißt es, dass § 556e BGB „umfangreiche Möglichkeiten der Umgehung und des Missbrauchs“ biete und das Gericht dem im Rahmen der Beweiserhebung im Einzelnen nachzugehen habe (BeckOGK Rn. 67 zu § 556e). Der Mieter dürfe sich, soweit es sich um die Behauptung einer durchgeführten Modernisierung handele, die eine erhöhte Miete rechtfertige, auf ein Bestreiten mit Nichtwissen beschränken (Schmidt-Futterer, Rn. 63 zu § 556e). Für die Behauptung, der vorgelegte Mietvertrag mit dem Vormieter sei ein Scheingeschäft, gilt das nicht. Für diesen Vorwurf des versuchten Prozessbetrugs ist eine substantiierte Darlegung erforderlich.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 149 und in unserer Datenbank.

Autor: Rudolf Beuermann

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