Bindet Vorkaufsberechtigten nicht

01.02.2017 (GE 01/2017, S. 23) Wenn ein Grundstückskaufvertrag in erkennbarer Absicht, ein Vorkaufsrecht auszuhebeln, später zu Lasten des Käufers abgeändert wird, ist das dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam. Das Landgericht Berlin und das Kammergericht hatten dies für die nachträgliche Aufnahme einer Maklerklausel so gesehen (GE 2015, 593). Im selben Fall ging es nunmehr um die nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises, über die das Landgericht Düsseldorf zu entscheiden hatte.

Der Fall: Die vorkaufsberechtigte Mieterin der Wohnung war anlässlich des geplanten Verkaufs der Wohnung zum Notartermin geladen, den sie jedoch nicht wahrnahm. In dem Termin wurde ein Kaufpreis von 225.000 € beurkundet; dieser Kaufvertrag wurde der Mieterin später in Abschrift übergeben. Sie teilte dem Notar danach mit, sie werde ihr Vorkaufsrecht ausüben. Der Vermieter ließ daraufhin kurzfristig bei dem Notar einen Kaufvertrag beurkunden, der eine Erhöhung des Kaufpreises auf 245.000 € enthielt und erstmalig eine Maklerklausel, wonach die Maklerprovision „die Käuferin“ zu zahlen habe. Einen Vertrag mit diesem Inhalt beurkundete später der Notar mit der vorkaufsberechtigten Mieterin. Nach Zahlung des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises von 225.000 € klagte die (ehemalige) Mieterin auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde, die einen Kaufpreis von 245.000 € enthalten hatte.

Das Urteil: Das LG Düsseldorf schloss sich der Rechtsauffassung des LG Berlin und des Kammergerichts an und meinte, die späteren Änderungen im Kaufvertrag seien offensichtlich nur aufgenommen worden, um der Klägerin die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden. Eine andere plausible Erklärung für die Änderungen sei nicht ersichtlich. Diese Änderungen seien daher ein Fremdkörper im Kaufvertrag entsprechend der Rechtsprechung des BGH, an den der Vorkaufsberechtigte nicht gebunden sei.

Anmerkung der Redaktion: Der Tatbestand des Urteils des LG Düsseldorf ist etwas unklar; zur Verdeutlichung sollte der im Urteil des LG Berlin, GE 2015, 593 wiedergegebene Sachverhalt herangezogen werden.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 52 und in unserer Datenbank

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