Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine fristgerechte Kündigung wegen unzumutbarer Härte ist keine Ausnahmeregelung, die einschränkend auszulegen ist. Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels dezidiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, hat das Gericht deshalb grundsätzlich ein Sachverständigengutachten einzuholen (GE 2019, 905). Nicht ausreichend ist die Vernehmung des behandelnden Arztes als sachverständiger Zeuge, weil es um die Prognoseentscheidung für die Folgen eines künftigen Umzugs geht. Auch die vergebliche Suche nach zumutbarem Ersatzwohnraum kann den Härteeinwand begründen, über den das Gericht sich nicht mit Leerformeln hinwegsetzen darf.

Der Fall: Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, da ihre Enkelin die Wohnung benötige; der Mieter widersprach wegen unzumutbarer Härte. Eine Räumung würde für ihn eine unzumutbare Gesundheitsgefährdung darstellen ; er habe sich auch vergeblich bemüht, einen zumutbaren Ersatzwohnraum zu finden. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht – nach Vernehmung der Enkelin der Klägerin sowie zweier den Beklagten behandelnder Ärzte und eines Psychologen als Zeugen – der Klage stattgegeben. Die Revision hat es nicht zugelassen. Eine Eigenbedarfssituation liege vor; die Enkelin der Klägerin benötige die Wohnung. Das Mietverhältnis sei nicht aufgrund einer unzumutbaren Härte auf Seiten des Beklagten fortzusetzen. Zwar sei davon auszugehen, dass die von ihm geltend gemachten Erkrankungen auch tatsächlich vorlägen, nicht jedoch eine Räumungsunfähigkeit. Nach der Zeugenvernahme der behandelnden Fachärzte stehe eine erhebliche psychische Erkrankung des Beklagten zwar fest, allerdings seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass diese einen solchen Schweregrad erreiche, dass er einen Umzug überhaupt nicht bewältigen bzw. ein solcher eine deutliche Verschlechterung seines Gesundheitszustands – bis hin zu einer Selbstmordgefahr – bedingen könne. Die Schwierigkeiten der Ersatzwohnungssuche rechtfertigen unter Berücksichtigung des Ausnahmecharakters des § 574 BGB nicht die Annahme eines Härtegrundes. Auf Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters verwies der BGH die Sache an das LG zurück . Der Beschluss: Der BGH nahm einen Verstoß gegen den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs an. Das Landgericht habe in mehrfacher Hinsicht bei seiner Beurteilung der Härteregelung gegen Art. 103 GG verstoßen. Der Mieter habe unter Vorlage aussagekräftiger Atteste seines Hausarztes, des ihn behandelnden Psychiaters/Neurologen sowie des Psychologen, bei welchem er sich in psychotherapeutischer Behandlung befinde, umfassende Angaben zu seinem physischen und psychischen Gesundheitszustand sowie zu dessen Verschlechterung im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels gemacht. Danach sei das Landgericht gehalten gewesen, ein Sachverständigengutachten einzuholen und habe sich nicht mit der Vernehmung der Ärzte als Zeugen begnügen dürfen. Zur Feststellung einer Prognoseentscheidung sei ein Zeuge – auch ein sachverständiger Zeuge – ein ungeeignetes Beweismittel. Das Widerspruchsrecht des Mieters sei keine einschränkend auszulegende Ausnahmeregelung, weswegen auch die Verneinung eines Härtefalls nach § 574 Abs. 2 (kein zumutbarer Ersatzwohnraum) durch das Landgericht eine Gehörsverletzung darstelle. Der Mieter habe im Einzelnen unter Beweisantritt geschildert, bisher 400 vergebliche Anfragen gestellt zu haben, worüber das Landgericht sich kommentarlos mit Leerformeln hinweggesetzt habe. Anmerkung: Von besonderer Bedeutung ist die ausdrückliche Klarstellung durch den BGH, dass das Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel) keine eng auszulegende Ausnahmeregelung darstellt. Das wird in der mietrechtlichen Kommentarliteratur zuweilen anders gesehen, etwa bei Gramlich/Reuschle, Mietrecht 16. Aufl. 2024 Rn. 1 zu § 574 BGB: „Seit 1971 wird der sozial notwendige Schutz des Mieters in erster Linie durch den Kündigungsschutz nach § 573 gewährleistet. Ist die Kündigung aufgrund der dort genannten berechtigten Interessen des Vermieters wirksam, so wird der Mieter vor besonderen Härten ergänzend durch die Sozialklausel geschützt. Sie ist heute somit nicht mehr das Kernstück des sozialen Mietrechts, sondern nur noch ergänzendes Korrektiv. Dies ist bei der Auslegung und Interessenabwägung zu berücksichtigen.“ Demgegenüber betont der BGH die Gleichwertigkeit von Erlangungsinteresse des Vermieters (Eigenbedarf) zu dem Bestandsinteresse des Mieters (Widerspruchsrecht). Rudolf Beuermann Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 961 und in unserer Datenbank.