Recht → Miet- & Zivilrecht
Schadensersatz für unwirksame Kündigung
Nicht bei bloßen Formmängeln
28.10.2026 (GE 18/2026, S. 895) Der Bundesgerichtshof bejaht in ständiger Rechtsprechung (GE 2005, 855) den Schadensersatzanspruch des Mieters für eine ungerechtfertigte Kündigung. In einem ausführlich begründeten Urteil hat er jetzt die Grenzen aufgezeigt.
Der Fall: Die Gemeinde hatte der Beklagten Wohnräume auf dem Kirchhof vermietet. Nachdem die Beklagte auf ihrer Internetseite seit längerem und fortdauernd u. a. über die Gemeinde selbst und über einzelne Mitglieder des Gemeindekirchenrats verunglimpfende und herabsetzende Äußerungen veröffentlicht hatte, kündigte die Vermieterin fristlos und verlangte Räumung, die sie auch auf mehrere nachgeschobene Kündigungen u. a. wegen Zahlungsverzugs stützte. Die Mieterin erhob Widerklage auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung und verlangte Erstattung von Rechtsanwaltskosten. Dazu machte sie Verdienstausfall und Schmerzensgeld geltend. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage wegen nicht eingehaltener kirchenrechtlicher Formalien ab, ebenso die Widerklage der Mieterin. Auf die zugelassene Revision der Beklagten bestätigte der BGH die Entscheidung Im Ergebnis.
Das Urteil: Der BGH bestätigte seine Entscheidung vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10 (GE 2011, 129), dass bei materiell gerechtfertigter Kündigung ein formeller Verstoß des Vermieters keinen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen könne. Die verunglimpfenden öffentlichen Äußerungen der Beklagten hätten eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB gerechtfertigt.
Das Landgericht habe zwar eine Prüfung unterlassen, ob die weitere Kündigung wegen Zahlungsverzugs begründet gewesen wäre. Dies habe sich jedoch nicht zum Nachteil der Beklagten ausgewirkt. Auch wenn man annehme (was für die Revision zu unterstellen sei), dass ein Kündigungsgrund nicht bestanden habe, scheide der geltend gemachte Schadensersatzanspruch der Beklagten aus. Rechtsanwaltskosten könnten grundsätzlich nur im Rahmen der prozessualen Kostenentscheidung verlangt werden (also nur im Kostenfestsetzungsverfahren nach der ZPO) und dies auch nur in Höhe der Regelsätze nach dem RVG. Der Verdienstausfall der Beklagten wegen des Zeitaufwands für die Prozessführung sei nicht erstattungsfähig. Ebenso wenig könne ein Schmerzensgeld für die psychische Belastung durch den Räumungsprozess verlangt werden.
Anmerkung: Der BGH prüft nicht, ob ein Schadensersatzanspruch für die weiteren Kündigungen wegen Zahlungsverzugs nicht schon deshalb ausscheidet, weil die fristlose Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung materiell gerechtfertigt war. Um so bedeutender sind seine ausführlichen Darlegungen zum Umfang des Schadensersatzanspruchs nach einer unbegründeten Kündigung.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 909 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Der BGH bestätigte seine Entscheidung vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10 (GE 2011, 129), dass bei materiell gerechtfertigter Kündigung ein formeller Verstoß des Vermieters keinen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen könne. Die verunglimpfenden öffentlichen Äußerungen der Beklagten hätten eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB gerechtfertigt.
Das Landgericht habe zwar eine Prüfung unterlassen, ob die weitere Kündigung wegen Zahlungsverzugs begründet gewesen wäre. Dies habe sich jedoch nicht zum Nachteil der Beklagten ausgewirkt. Auch wenn man annehme (was für die Revision zu unterstellen sei), dass ein Kündigungsgrund nicht bestanden habe, scheide der geltend gemachte Schadensersatzanspruch der Beklagten aus. Rechtsanwaltskosten könnten grundsätzlich nur im Rahmen der prozessualen Kostenentscheidung verlangt werden (also nur im Kostenfestsetzungsverfahren nach der ZPO) und dies auch nur in Höhe der Regelsätze nach dem RVG. Der Verdienstausfall der Beklagten wegen des Zeitaufwands für die Prozessführung sei nicht erstattungsfähig. Ebenso wenig könne ein Schmerzensgeld für die psychische Belastung durch den Räumungsprozess verlangt werden.
Anmerkung: Der BGH prüft nicht, ob ein Schadensersatzanspruch für die weiteren Kündigungen wegen Zahlungsverzugs nicht schon deshalb ausscheidet, weil die fristlose Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung materiell gerechtfertigt war. Um so bedeutender sind seine ausführlichen Darlegungen zum Umfang des Schadensersatzanspruchs nach einer unbegründeten Kündigung.
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