Recht → Miet- & Zivilrecht
Rückgabeanspruch bei Mietermehrheit
Räumungsklage gegen Ausgezogene
26.10.2026 (GE 18/2026, S. 895) Der Rückgabeanspruch des Vermieters richtet sich bei Mietermehrheit gegen alle Mieter, auch wenn ein Teil von ihnen bei Beendigung des Mietverhältnisses längst ausgezogen war, denn auch nach Auszug von Mitmietern hat der Vermieter ein Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage gegen den Mieter, der den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben hat.
Der Fall: Die Parteien stritten um die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Die Beklagte zu 2) hatte den Mietvertrag als Mitmieterin unterzeichnet. 2022 zog sie aus, während der Mitmieter, der Beklagte zu 1) wohnen blieb. Erst drei Jahre später informierte die Beklagte zu 2) den Kläger über ihren Auszug. Nach Zustellung der Räumungsklage erkannte die Beklagte zu 2) den Räumungsanspruch unverzüglich an. Das AG legte dem Kläger daraufhin insoweit die Kosten des Rechtsstreits auf. Dagegen Beschwerde des Klägers – mit Erfolg.
Die Entscheidung: Die Beklagte zu 2) hat die Kosten zu tragen. Sie hat zwar den Anspruch unverzüglich anerkannt, aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben.
Unstreitig hat sie den Mietvertrag unterschrieben und es hat keine dreiseitige Vereinbarung zwischen Vermieter und beiden Mietern gegeben, wonach die Beklagte zu 2) aus dem Mietvertrag ausgeschieden oder wirksam aus dem Mietvertrag entlassen worden ist. Kann die Rückgabe nur durch einen von mehreren Mietern erfolgen, haftet auch die andere Vertragspartei für die Verletzung der Rückgabeverpflichtung als Gesamtschuldner. Nur der faktische Auszug und die Mitteilung an den Vermieter reichen daher weder aus, um rechtsgeschäftlich aus dem Mietvertrag auszuscheiden, noch um die Wohnung zurückzugewähren. Da die Beklagte zu 2) auch den Rückgabeanspruch schuldet, auch wenn sie keinen Besitz mehr an der Mietsache hat, hat der Vermieter nach wie vor ein Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage gegen sie. Sonst könnte sie theoretisch wieder in die Wohnung zurückziehen.
Zudem benötigt der Vermieter zur Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher zwingend einen Titel gegen alle Gesamtschuldner, um das Objekt vollständig geräumt zu erhalten. An dieser Rechts- und Interessenlage ändert sich auch nichts, wenn der bereits ausgezogene Mieter seinen Auszug bereits kommuniziert hatte und er den verbleibenden Mieter gebeten hat, ihn aus dem Mietverhältnis zu entlassen (was der Beklagten zu 2) im Fall vom Mitmieter, dem Beklagten zu 1) sogar verwehrt worden war. Die Rückgabepflicht ist eine rein vertragliche und stellt im Gegensatz zu § 985 BGB nicht auf den tatsächlichen Besitz ab. Die Konsequenz ist daher, dass auch die Beklagte zu 2), selbst wenn sie durch ihren Auszug besitzlos geworden ist, als ehemalige Vertragspartnerin nach wie vor verpflichtet ist, die Wohnung zurückzugeben und deshalb Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 918 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Die Beklagte zu 2) hat die Kosten zu tragen. Sie hat zwar den Anspruch unverzüglich anerkannt, aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben.
Unstreitig hat sie den Mietvertrag unterschrieben und es hat keine dreiseitige Vereinbarung zwischen Vermieter und beiden Mietern gegeben, wonach die Beklagte zu 2) aus dem Mietvertrag ausgeschieden oder wirksam aus dem Mietvertrag entlassen worden ist. Kann die Rückgabe nur durch einen von mehreren Mietern erfolgen, haftet auch die andere Vertragspartei für die Verletzung der Rückgabeverpflichtung als Gesamtschuldner. Nur der faktische Auszug und die Mitteilung an den Vermieter reichen daher weder aus, um rechtsgeschäftlich aus dem Mietvertrag auszuscheiden, noch um die Wohnung zurückzugewähren. Da die Beklagte zu 2) auch den Rückgabeanspruch schuldet, auch wenn sie keinen Besitz mehr an der Mietsache hat, hat der Vermieter nach wie vor ein Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage gegen sie. Sonst könnte sie theoretisch wieder in die Wohnung zurückziehen.
Zudem benötigt der Vermieter zur Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher zwingend einen Titel gegen alle Gesamtschuldner, um das Objekt vollständig geräumt zu erhalten. An dieser Rechts- und Interessenlage ändert sich auch nichts, wenn der bereits ausgezogene Mieter seinen Auszug bereits kommuniziert hatte und er den verbleibenden Mieter gebeten hat, ihn aus dem Mietverhältnis zu entlassen (was der Beklagten zu 2) im Fall vom Mitmieter, dem Beklagten zu 1) sogar verwehrt worden war. Die Rückgabepflicht ist eine rein vertragliche und stellt im Gegensatz zu § 985 BGB nicht auf den tatsächlichen Besitz ab. Die Konsequenz ist daher, dass auch die Beklagte zu 2), selbst wenn sie durch ihren Auszug besitzlos geworden ist, als ehemalige Vertragspartnerin nach wie vor verpflichtet ist, die Wohnung zurückzugeben und deshalb Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 918 und in unserer Datenbank.
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