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Austausch von einfachen Rauchwarnmeldern gegen den Multisensor Plus der Firma Techem
Kombiniertes Sicherheits- und Assistenzsystem mit Basisgeräten unvergleichbar
23.10.2026 (GE 18/2026, S. 892) Der Mieter hat den Austausch von bereits vorhandenen, funktionsfähigen Rauchwarnmeldern gegen Rauchwarnmelder des Typs „Multisensor Plus“ der Firma Techem zu dulden und Handwerkern unter bestimmten Bedingungen (Ankündigung von fünf Werktagen) Zutritt zur Wohnung zu gewähren.
Der Fall: Die beklagte Vermieterin will in der an die Klägerin vermieteten fernbeheizten Wohnung vorhandene, funktionsfähige Rauchwarnmelder gegen ein Modell „Multisensor Plus“ von Techem austauschen. Voraussichtliche Mieterhöhung: 4,26 €. Die Klägerin widersprach, die Beklagte hielt daran fest und kündigte Klageerhebung an.
Die Klägerin geht im Wege einer Feststellungsklage dagegen vor. Die Maßnahme sei keine Modernisierung, sondern Instandhaltung, will aber den Austausch trotzdem nicht dulden. In ihrer Wohnung gebe es keine CO-Quelle, sodass eine technische Vorrichtung zur Warnung vor einer Gefahr, die physikalisch nicht entstehen könne, keine Verbesserung der Wohnverhältnisse darstelle. Auch die Vernetzung von bis zu zehn Geräten in einer 67,37 m2 großen Wohnung sei überflüssig. Die Beklagte schulde der Klägerin nur die gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsstandards. Die Entscheidung für das teuerste Modell am Markt mit Funktionen, die über die Bauordnung hinausgehen (z. B. CO-Sensoren in Wohnungen ohne Gas), sei eine freie unternehmerische Entscheidung des Vermieters, die er selbst bezahlen müsse. Die hohen Anschaffungskosten verstießen zudem gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Der Einbau von Geräten, die permanent Umwelt- und Verhaltensdaten in der Wohnung erfassen und per Funk übertragen, stelle auch einen erheblichen Eingriff in die Unverletzlichkeit der Wohnung dar.
Die Klägerin will festgestellt wissen, dass sie den Einbau der Rauchwarnmelder des Typs „Multisensor Plus“ nicht dulden muss und dass die Beklagte auch nicht berechtigt ist, die monatliche Nettokaltmiete zu erhöhen. Die Beklagte beantragt Klageabweisung und widerklagend, die Klägerin zur Duldung und Zutrittsgewährung zu verurteilen. Das AG wies die Klage ab und gab der Widerklage statt.
Das Urteil: Der Austausch von herkömmlichen und funktionsfähigen Rauchwarnmeldern gegen solche des Typs „Multisensor Plus“ der Firma Techem stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar. Dessen Funktionen übersteigen die der vorhandenen Rauchmelder bei Weitem. Die Installation der Geräte führt zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Im Gegensatz zu „einfachen“ Rauchwarnmeldern, die lediglich die gesetzliche Mindestausstattung nach den Landesbauordnungen abbilden, bietet der „Multisensor Plus“ einen signifikanten Sicherheitsmehrwert für den Mieter.
Durch die integrierte Kohlenmonoxid- und Hitzeüberwachung wird ein Gefahrenspektrum abgedeckt, das über den bloßen Schutz vor Brandrauch hinausgeht. Insbesondere das Aufspüren des farb- und geruchlosen CO-Gases stellt eine objektive Verbesserung der Sicherheit für Leib und Leben der Bewohner dar.
Zudem wird durch die Vernetzung innerhalb der Wohnung der Klägerin sichergestellt, dass Alarmsignale zeitgleich in der gesamten Wohnung wahrnehmbar sind, was die Rettungschancen im Ernstfall – etwa bei einem Brand in entlegenen Räumen während der Nachtruhe – maßgeblich erhöht. Die zusätzlichen visuellen Indikatoren und das Assistenzlicht verbessern die Orientierung in Notsituationen und erhöhen den Nutzwert der Wohnung insbesondere für Personen mit eingeschränktem Hörvermögen.
Die automatisierte Ferninspektion im 14-Tage-Rhythmus führt zu einem erhöhten Wohnkomfort, da die Mieterseite von der Pflicht entlastet wird, jährliche Wartungstermine durch Techniker in der Wohnung zu dulden. Die Privatsphäre wird somit gestärkt. Schließlich ermöglicht die optionale Raumklima-Überwachung mittels App-Anbindung ein optimiertes Lüftungs- und Heizverhalten für Mieter. Dies dient nicht nur dem Substanzerhalt der Mietsache durch Schimmelprävention, sondern verbessert aktiv das Wohnklima und unterstützt ein energieeffizientes Nutzerverhalten.
Der dadurch geschaffene qualitative Sprung in der technischen Ausstattung rechtfertigt die Einordnung der Maßnahme als Modernisierung.
Nach Ansicht des Gerichts ist die Beklagte nach erfolgter Durchführung der Maßnahme nach § 559 BGB dazu berechtigt, die Nettokaltmiete zu erhöhen.
Es liegt auch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Das Wirtschaftlichkeitsgebot folgt aus der Verpflichtung des Vermieters, die nötige Rücksicht auf die Interessen des Mieters zu nehmen. Nur die für die Durchführung der Modernisierung erforderlichen Kosten sind umlegbar und der Vermieter muss deshalb jeden „unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Aufwand“ vermeiden. Jedoch verfügt der Vermieter insoweit über ein weites Ermessen, das nur in beschränktem Umfang von den Gerichten überprüft werden kann.
Das Gericht stellt gerade keine eigenen Ermessenserwägungen an, sondern überprüft die Entscheidung des Vermieters/Eigentümers lediglich auf das Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung und auf die Wahrung der Verhältnismäßigkeit. Das Gericht kann und darf keine eigenen, ggf. sogar „bessere“ Erwägungen an die des Vermieters setzen, weil damit in die Kernkompetenz der Eigentumsfreiheit eingegriffen würde.
Zudem hat der Gesetzgeber die möglichen Erhöhungen der Höhe nach gekappt. Dies stellt bereits gesetzgeberische Eingriffe in die freie Entscheidung des Vermieters dar, sodass innerhalb dieser Grenzen ein entsprechendes weites Ermessen für die freie unternehmerische Entscheidung besteht.
Der „Multisensor Plus“ ist kein einfacher Rauchmelder, sondern ein kombiniertes Sicherheits- und Assistenzsystem. Da die Mehrkosten von 100 € im Vergleich zum Basismodell durch den massiven Zuwachs an Sicherheit (CO-Schutz, Vernetzung), die Vermeidung von Fehlalarmen, den Komfort der Fernwartung objektiv begründet und substantiell gerechtfertigt sind, liegt kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Die Maßnahme ist als sachgemäß und wirtschaftlich vertretbar anzusehen.
Selbst wenn die Maßnahme auch dem Gewinnstreben der Beklagten dient, führt das nicht zu einer anderen Beurteilung. In der sozialen Marktwirtschaft stellt das Streben nach einer angemessenen Rendite den legitimen Kern unternehmerischen Handelns dar. Dieses dient als notwendiger Anreiz, um privates Kapital für die Erhaltung und Modernisierung des Wohnraumbestands zu mobilisieren.
Die Klägerin ist deshalb verpflichtet, die Installation des streitgegenständlichen „Multisensor Plus“ zu dulden und der Beklagten zu diesem Zweck Zutritt zur Mietsache zu gewähren.
Anmerkung: Das AG Spandau hat kürzlich gegenteilig entschieden (- 34 C 18/26 -, zur Veröffentlichung vorgesehen).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 921 und in unserer Datenbank.
Die Klägerin geht im Wege einer Feststellungsklage dagegen vor. Die Maßnahme sei keine Modernisierung, sondern Instandhaltung, will aber den Austausch trotzdem nicht dulden. In ihrer Wohnung gebe es keine CO-Quelle, sodass eine technische Vorrichtung zur Warnung vor einer Gefahr, die physikalisch nicht entstehen könne, keine Verbesserung der Wohnverhältnisse darstelle. Auch die Vernetzung von bis zu zehn Geräten in einer 67,37 m2 großen Wohnung sei überflüssig. Die Beklagte schulde der Klägerin nur die gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsstandards. Die Entscheidung für das teuerste Modell am Markt mit Funktionen, die über die Bauordnung hinausgehen (z. B. CO-Sensoren in Wohnungen ohne Gas), sei eine freie unternehmerische Entscheidung des Vermieters, die er selbst bezahlen müsse. Die hohen Anschaffungskosten verstießen zudem gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Der Einbau von Geräten, die permanent Umwelt- und Verhaltensdaten in der Wohnung erfassen und per Funk übertragen, stelle auch einen erheblichen Eingriff in die Unverletzlichkeit der Wohnung dar.
Die Klägerin will festgestellt wissen, dass sie den Einbau der Rauchwarnmelder des Typs „Multisensor Plus“ nicht dulden muss und dass die Beklagte auch nicht berechtigt ist, die monatliche Nettokaltmiete zu erhöhen. Die Beklagte beantragt Klageabweisung und widerklagend, die Klägerin zur Duldung und Zutrittsgewährung zu verurteilen. Das AG wies die Klage ab und gab der Widerklage statt.
Das Urteil: Der Austausch von herkömmlichen und funktionsfähigen Rauchwarnmeldern gegen solche des Typs „Multisensor Plus“ der Firma Techem stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar. Dessen Funktionen übersteigen die der vorhandenen Rauchmelder bei Weitem. Die Installation der Geräte führt zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Im Gegensatz zu „einfachen“ Rauchwarnmeldern, die lediglich die gesetzliche Mindestausstattung nach den Landesbauordnungen abbilden, bietet der „Multisensor Plus“ einen signifikanten Sicherheitsmehrwert für den Mieter.
Durch die integrierte Kohlenmonoxid- und Hitzeüberwachung wird ein Gefahrenspektrum abgedeckt, das über den bloßen Schutz vor Brandrauch hinausgeht. Insbesondere das Aufspüren des farb- und geruchlosen CO-Gases stellt eine objektive Verbesserung der Sicherheit für Leib und Leben der Bewohner dar.
Zudem wird durch die Vernetzung innerhalb der Wohnung der Klägerin sichergestellt, dass Alarmsignale zeitgleich in der gesamten Wohnung wahrnehmbar sind, was die Rettungschancen im Ernstfall – etwa bei einem Brand in entlegenen Räumen während der Nachtruhe – maßgeblich erhöht. Die zusätzlichen visuellen Indikatoren und das Assistenzlicht verbessern die Orientierung in Notsituationen und erhöhen den Nutzwert der Wohnung insbesondere für Personen mit eingeschränktem Hörvermögen.
Die automatisierte Ferninspektion im 14-Tage-Rhythmus führt zu einem erhöhten Wohnkomfort, da die Mieterseite von der Pflicht entlastet wird, jährliche Wartungstermine durch Techniker in der Wohnung zu dulden. Die Privatsphäre wird somit gestärkt. Schließlich ermöglicht die optionale Raumklima-Überwachung mittels App-Anbindung ein optimiertes Lüftungs- und Heizverhalten für Mieter. Dies dient nicht nur dem Substanzerhalt der Mietsache durch Schimmelprävention, sondern verbessert aktiv das Wohnklima und unterstützt ein energieeffizientes Nutzerverhalten.
Der dadurch geschaffene qualitative Sprung in der technischen Ausstattung rechtfertigt die Einordnung der Maßnahme als Modernisierung.
Nach Ansicht des Gerichts ist die Beklagte nach erfolgter Durchführung der Maßnahme nach § 559 BGB dazu berechtigt, die Nettokaltmiete zu erhöhen.
Es liegt auch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Das Wirtschaftlichkeitsgebot folgt aus der Verpflichtung des Vermieters, die nötige Rücksicht auf die Interessen des Mieters zu nehmen. Nur die für die Durchführung der Modernisierung erforderlichen Kosten sind umlegbar und der Vermieter muss deshalb jeden „unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Aufwand“ vermeiden. Jedoch verfügt der Vermieter insoweit über ein weites Ermessen, das nur in beschränktem Umfang von den Gerichten überprüft werden kann.
Das Gericht stellt gerade keine eigenen Ermessenserwägungen an, sondern überprüft die Entscheidung des Vermieters/Eigentümers lediglich auf das Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung und auf die Wahrung der Verhältnismäßigkeit. Das Gericht kann und darf keine eigenen, ggf. sogar „bessere“ Erwägungen an die des Vermieters setzen, weil damit in die Kernkompetenz der Eigentumsfreiheit eingegriffen würde.
Zudem hat der Gesetzgeber die möglichen Erhöhungen der Höhe nach gekappt. Dies stellt bereits gesetzgeberische Eingriffe in die freie Entscheidung des Vermieters dar, sodass innerhalb dieser Grenzen ein entsprechendes weites Ermessen für die freie unternehmerische Entscheidung besteht.
Der „Multisensor Plus“ ist kein einfacher Rauchmelder, sondern ein kombiniertes Sicherheits- und Assistenzsystem. Da die Mehrkosten von 100 € im Vergleich zum Basismodell durch den massiven Zuwachs an Sicherheit (CO-Schutz, Vernetzung), die Vermeidung von Fehlalarmen, den Komfort der Fernwartung objektiv begründet und substantiell gerechtfertigt sind, liegt kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Die Maßnahme ist als sachgemäß und wirtschaftlich vertretbar anzusehen.
Selbst wenn die Maßnahme auch dem Gewinnstreben der Beklagten dient, führt das nicht zu einer anderen Beurteilung. In der sozialen Marktwirtschaft stellt das Streben nach einer angemessenen Rendite den legitimen Kern unternehmerischen Handelns dar. Dieses dient als notwendiger Anreiz, um privates Kapital für die Erhaltung und Modernisierung des Wohnraumbestands zu mobilisieren.
Die Klägerin ist deshalb verpflichtet, die Installation des streitgegenständlichen „Multisensor Plus“ zu dulden und der Beklagten zu diesem Zweck Zutritt zur Mietsache zu gewähren.
Anmerkung: Das AG Spandau hat kürzlich gegenteilig entschieden (- 34 C 18/26 -, zur Veröffentlichung vorgesehen).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 921 und in unserer Datenbank.
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