Mietendeckel

03.09.2020 (GE 16/2020, S. 1016) Frage: Mit den meisten meiner Wohnungsmieter habe ich moderate Staffelmietvereinbarungen geschlossen und auch im Bestand nach Auslaufen einvernehmlich verlängert. Damit waren dann auch alle Modernisierungen abgegolten, die ich im Laufe der Jahre durchgeführt habe. Nun verbietet mir das staatssozialistische Mietpreisdiktat, der sog. Mietendeckel, die Entgegennahme der vereinbarten Mietsteigerungen. Theoretisch wäre ja gemäß § 7 MietenWoG Bln eine Mieterhöhung nach Modernisierung u. a. aufgrund gesetzlicher Verpflichtung möglich, nach BGB-Recht ist mir aufgrund der Staffelmietvereinbarung aber eine Erhöhungsmöglichkeit verwehrt. Ist es in diesem schizophrenen Zwei-Mieten-Modell nun eventuell möglich, ohne eine den Mietern gegenüber ausgesprochene BGB-Mieterhöhung die zulässige Miete nach MietenWoG Bln aufgrund einer Modernisierung (z. B. Rauchmeldereinbau) zu erhöhen, um so wenigstens einen Teil der vereinbarten Staffelmieterhöhung auch entgegennehmen zu dürfen? D. T., Berlin

Antwort: „Schizophren“ ist schon zutreffend, weil zwei Regelungsbereiche für das Mietrecht (BGB und Mietendeckel) nicht aufeinander abgestimmt sind. In der Vorlage zum Gesetz vom 28. November 2019 hieß es noch zu § 7, dass die Kosten einer Modernisierung auch dann umgelegt werden können, wenn die Modernisierung nicht vermietete Wohnräume betrifft, und dass damit ein eigenständiger Umlagebegriff „etabliert“ sei, der nicht mit der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB identisch sei. Das ist nicht Gesetz geworden, wohl um die offensichtliche Verfassungswidrigkeit (Änderung des BGB durch Landesgesetzgeber) zu vermeiden.
Es bleibt daher bei der grundsätzlichen Regelung im BGB, dass während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung ausgeschlossen ist (§ 557a BGB). Zwar ergibt das keinen Sinn wegen des Mietenstopps nach § 3 MietenWoG Bln, weil nach BGB die vereinbarte Mieterhöhung in den Staffeln als Ausgleich für die fehlende Mieterhöhung nach Modernisierung angesehen wurde und dies nach dem MietenWoG Bln nun wegfällt. Man könnte deshalb an einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage denken, der auch bei einer Staffelmietvereinbarung möglich ist (Schmidt-Futterer, Rn. 82 zu § 557a BGB). Ob das vor Gerichten Bestand haben wird, ist aber völlig offen, denn § 313 BGB setzt eine schwerwiegende Veränderung der Umstände voraus, die ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag unzumutbar erscheinen lässt.

Links: