Überzahlte Miete

11.03.2020 Frage: Könnte ich die Differenz zwischen Stichtagsmiete und der aufgrund einer Mieterhöhung nach dem 18. Juni 2019 höheren Vertragsmiete als Sicherheitseinbehalt behalten?

Antwort:
Den Differenzbetrag in Absprache mit dem Mieter sozusagen als (weitere) Kaution einzubehalten, wäre zivilrechtlich wohl möglich, solange nicht die Grenze des § 551 BGB überschritten wird (Begrenzung auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete); ab Überschreitung läge nach der Rechtsprechung eine Übersicherung vor. Die Verbuchung der überzahlten Miete als Sicherung für die mögliche Nachzahlung stellt zwar eine zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB abweichende und damit unwirksame Vereinbarung dar, ist aber nicht bußgeldbewehrt. Wenn der Mieter den überzahlten Betrag zurückfordert, muss man dem nachkommen.
Aber selbst wenn man sich im Einvernehmen mit dem Mieter die bisherige Miete zur Erhöhung der Sicherheit und als „Polster“ für ansonsten – bei einem Scheitern des Mietendeckels – bestehende Rückzahlungsansprüche weiter zahlen lässt, könnte das ein verbotenes „Entgegennehmen“ i.S.d. § 11 Nr. 4 MietenWoG Bln darstellen.

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