Recht → Wohnungseigentumsrecht
Balkon als Sondereigentum
Wohnungseigentum
08.03.2017 Balkone können in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet werden, sonst sind sie Gemeinschaftseigentum.
Der Fall: In notarieller Verhandlung vom 4. April 2016 erklärte die eingetragene Grundstückseigentümerin die Teilung ihres Grundstücks nach § 8 WEG und beantragte, die Teilung im Grundbuch einzutragen. Dazu hat sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts eingereicht. Mit Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt beanstandet, dass die zu errichtenden Balkonräume nicht zum Sondereigentum erklärt worden seien. Hiergegen die Beschwerde an das KG.
Die Entscheidung: Die Beschwerde ist begründet. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GBO veranlasst. Das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht. Die zu errichtenden Balkonräume müssen nicht im Sondereigentum stehen. Gleiches gilt für die baulichen Bestandteile der Balkone, soweit sie nicht ohnehin gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Auch nach § 5 Abs. 3 WEG wäre der Balkon Gemeinschaftseigentum.
Anmerkung: Das KG hat sich beim Leitsatz verheddert: Als nur durch eine Brüstung begrenzter Raum kann (nicht muss) der Balkon in der TE als Sondereigentum bezeichnet werden. Andernfalls steht er automatisch im Gemeinschaftseigentum, wie auch das KG letztlich ausführt. Damit ist auch die im Leitsatz zitierte Entscheidung des OLG München zu relativieren, dass der einem Sondereigentum vorgelagerte Balkon auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums sein soll, weshalb ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden könne. Auch wenn Balkone in der TE (einschließlich Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht zum Sondereigentum erklärt werden und folglich Gemeinschaftseigentum bleiben, dürfen sie von anderen Eigentümern ohne Genehmigung nicht betreten werden. Faktisch stellen sie also immer ein Sondernutzungsrecht dar, das nur nicht im Grundbuch eingetragen werden können soll, aber auch nicht eingetragen werden muss.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 184 und in unserer Datenbank
Die Entscheidung: Die Beschwerde ist begründet. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GBO veranlasst. Das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht. Die zu errichtenden Balkonräume müssen nicht im Sondereigentum stehen. Gleiches gilt für die baulichen Bestandteile der Balkone, soweit sie nicht ohnehin gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Auch nach § 5 Abs. 3 WEG wäre der Balkon Gemeinschaftseigentum.
Anmerkung: Das KG hat sich beim Leitsatz verheddert: Als nur durch eine Brüstung begrenzter Raum kann (nicht muss) der Balkon in der TE als Sondereigentum bezeichnet werden. Andernfalls steht er automatisch im Gemeinschaftseigentum, wie auch das KG letztlich ausführt. Damit ist auch die im Leitsatz zitierte Entscheidung des OLG München zu relativieren, dass der einem Sondereigentum vorgelagerte Balkon auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums sein soll, weshalb ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden könne. Auch wenn Balkone in der TE (einschließlich Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht zum Sondereigentum erklärt werden und folglich Gemeinschaftseigentum bleiben, dürfen sie von anderen Eigentümern ohne Genehmigung nicht betreten werden. Faktisch stellen sie also immer ein Sondernutzungsrecht dar, das nur nicht im Grundbuch eingetragen werden können soll, aber auch nicht eingetragen werden muss.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 184 und in unserer Datenbank
Autor: VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner
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