Recht → Wohnungseigentumsrecht
Verwalterzustimmung bei Wohnungsveräußerung
Eheleute lösen gemeinsame GbR auf
09.09.2016 (GE 16/2016, S. 1011) Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG und überträgt eine aus Ehegatten bestehende GbR das Wohnungseigentum auf die Ehegatten zu je 1⁄2, so ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn nach der TE eine Veräußerung an Ehegatten zustimmungsfrei ist.
Der Fall: Eheleute sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümer einer Wohnung im Grundbuch eingetragen. Sie lösen in einer notariellen Urkunde die GbR auf und übertragen sich im Wege der Auflassung das Eigentum zu je 1⁄2. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG; Ausnahme: Veräußerung an Ehegatten oder Verwandte. Das Grundbuchgericht weist den Antrag auf Eintragung der Eheleute als Eigentümer zu je 1⁄2 zurück, weil eine Zustimmung des Verwalters nicht vorgelegt wurde. Die Ehegatten halten eine Verwalterzustimmung für entbehrlich und legen Beschwerde ein.
Die Entscheidung: Das KG weist die Beschwerde zurück. Zwei Fragen stellen sich: 1. Liegt überhaupt eine„Veräußerung“ vor? 2. Ist die Veräußerungszustimmung entbehrlich, weil die Ehegatten weiterhin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, nur mit einem anderen Beteiligungsverhältnis?
Nach Ansicht des KG liegt eine Veräußerung vor. Die GbR übertrage das Eigentum auf die Ehegatten, weshalb eine Auflassung i.S.d. § 925 BGB von der GbR an die Ehegatten erforderlich sei und im vorliegenden Fall auch erklärt wurde.
Es sei auch eine Verwalterzustimmung erforderlich, weil weder eine Veräußerung von einem Ehegatten an einen anderen Ehegatten noch eine Veräußerung an Verwandte vorliegt. Denn die GbR als Veräußerin sei mit den Ehegatten als Erwerber weder verheiratet noch verwandt.
Anmerkung: Die Entscheidung mag auf den ersten Blick überraschen, weil sich durch die Auflösung der GbR nichts an
den Personen ändert, die im Grundbuch eingetragen sind. Dogmatisch ist die Entscheidung aber nachvollziehbar. Denn die aus den Ehegatten bestehende GbR ist rechtlich nicht identisch mit den Ehegatten oder der aus den Ehegatten bestehenden Bruchteilsgemeinschaft; zudem sind die Ehegatten mit der GbR nicht verheiratet oder verwandt. Verheiratet sind nur die Ehegatten untereinander.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1037 und in unserer Datenbank
Die Entscheidung: Das KG weist die Beschwerde zurück. Zwei Fragen stellen sich: 1. Liegt überhaupt eine„Veräußerung“ vor? 2. Ist die Veräußerungszustimmung entbehrlich, weil die Ehegatten weiterhin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, nur mit einem anderen Beteiligungsverhältnis?
Nach Ansicht des KG liegt eine Veräußerung vor. Die GbR übertrage das Eigentum auf die Ehegatten, weshalb eine Auflassung i.S.d. § 925 BGB von der GbR an die Ehegatten erforderlich sei und im vorliegenden Fall auch erklärt wurde.
Es sei auch eine Verwalterzustimmung erforderlich, weil weder eine Veräußerung von einem Ehegatten an einen anderen Ehegatten noch eine Veräußerung an Verwandte vorliegt. Denn die GbR als Veräußerin sei mit den Ehegatten als Erwerber weder verheiratet noch verwandt.
Anmerkung: Die Entscheidung mag auf den ersten Blick überraschen, weil sich durch die Auflösung der GbR nichts an
den Personen ändert, die im Grundbuch eingetragen sind. Dogmatisch ist die Entscheidung aber nachvollziehbar. Denn die aus den Ehegatten bestehende GbR ist rechtlich nicht identisch mit den Ehegatten oder der aus den Ehegatten bestehenden Bruchteilsgemeinschaft; zudem sind die Ehegatten mit der GbR nicht verheiratet oder verwandt. Verheiratet sind nur die Ehegatten untereinander.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1037 und in unserer Datenbank
Autor: Dr. Egbert Kümmel
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