Recht → Wohnungseigentumsrecht
Abweichende Teilungserklärung
Fenstersanierung
03.08.2016 (GE 14/2016, S. 879) Die Teilungserklärung kann abweichend vom Gesetz die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum (hier: Atelierfenster im Bereich des Sondereigentums) und die Kostentragung regeln.
Der Fall: In der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 3. November 2015 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 den Beschluss über die Bezahlung der Rechnung des so genannten Atelierfensters im Dachgeschoss Vorderhaus aus der Instandhaltungsrücklage und zu TOP 3 über die Genehmigung der Einzelwohngeldabrechnung 2004, wonach die Kosten für die Sanierung des Atelierfensters nicht dem betreffenden Sondereigentum zugeordnet werden. Hiergegen die Anfechtungsklage.
Das Urteil: Die Beschlüsse sind ungültig, insoweit entgegen der beschlossenen Regelung die Kosten der Atelierfensterreparatur ausschließlich vom Eigentümer der betroffenen Wohneinheit zu tragen sind und die Kostenbelastung nicht der Rücklage entnommen werden darf. Nach der Teilungserklärung haben die jeweiligen Eigentümer für die laufende Unterhaltung und ggf. die Erneuerung der Fenster ihrer Wohnungen zu sorgen und damit auch die Kosten dieser Maßnahme zu tragen. Auch das Atelierfenster ist als Fenster im Sinne der Teilungserklärung zu verstehen. Die Kosten der Fensterreparatur sind deshalb allein und voll auf die Eigentümer der betreffenden Wohneinheit umzulegen.
Anmerkung: Nicht anerkannt hat das Gericht das Argument, dass der Verwalter schon nicht zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung berechtigt gewesen sei. § 24 Abs. 1 WEG begrenzt nicht das Recht des Verwalters zur Einberufung der Eigentümerversammlung, zumal sich dies hier auch nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Da eine Einzelwohngeldabrechnung teilweise für ungültig erklärt worden ist, wird wohl eine erneute Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die entsprechend korrigierten sämtlichen Einzelwohngeldberechnungen 2014 erforderlich sein.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 923 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Die Beschlüsse sind ungültig, insoweit entgegen der beschlossenen Regelung die Kosten der Atelierfensterreparatur ausschließlich vom Eigentümer der betroffenen Wohneinheit zu tragen sind und die Kostenbelastung nicht der Rücklage entnommen werden darf. Nach der Teilungserklärung haben die jeweiligen Eigentümer für die laufende Unterhaltung und ggf. die Erneuerung der Fenster ihrer Wohnungen zu sorgen und damit auch die Kosten dieser Maßnahme zu tragen. Auch das Atelierfenster ist als Fenster im Sinne der Teilungserklärung zu verstehen. Die Kosten der Fensterreparatur sind deshalb allein und voll auf die Eigentümer der betreffenden Wohneinheit umzulegen.
Anmerkung: Nicht anerkannt hat das Gericht das Argument, dass der Verwalter schon nicht zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung berechtigt gewesen sei. § 24 Abs. 1 WEG begrenzt nicht das Recht des Verwalters zur Einberufung der Eigentümerversammlung, zumal sich dies hier auch nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Da eine Einzelwohngeldabrechnung teilweise für ungültig erklärt worden ist, wird wohl eine erneute Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die entsprechend korrigierten sämtlichen Einzelwohngeldberechnungen 2014 erforderlich sein.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 923 und in unserer Datenbank)
Autor: VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister, AKD Dittert, Südhoff & Partner
Links:
http://premium.grundeigentum-verlag.de/doremi/suche/63421926ac06/urteile/kosten-der-fenstersanierung
