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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Abweichung von bisheriger „Ausführungsart“ nur mit Zustimmung des Vermieters führt zur Unwirksamkeit
Unwirksame Schönheitsreparaturklausel in Gewerberaummietvertrag
24.03.2023 (GE 4/2023, S. 173) Eine Formularklausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, verstößt nach Ansicht des OLG Brandenburg auch in Gewerberaummietverträgen gegen das Transparenzgebot, weil der Begriff der „Ausführungsart“ mehrdeutig ist.
Der Fall: Der Kläger (Vermieter) macht u. a. Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus einem beendeten Geschäftsraummietverhältnis geltend. Der Mietvertrag enthielt zu den Schönheitsreparaturen u. a. folgende Formularklausel:
„(1) Die Schönheitsreparaturen umfassen
das Tapezieren bzw. Anstreichen von Wänden, Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Versorgungs- und Abflussleitungen, der Türen (Innentüren innen und außen).
(2) Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“

Das Urteil: Das OLG wies die Klage insoweit ab. Zwar liege eine höchstrichterliche Rechtsprechung zu einer Klausel, wonach bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Vermieterzustimmung von der bisherigen Ausführungsart abgewichen werden dürfe, bislang nur für Wohnungsmietverträge vor, weil sie aufgrund ihrer Mehrdeutigkeit gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB verstoße. Dies gelte selbst dann, wenn sich das Zustimmungserfordernis nur auf „erhebliche“ Abweichungen beschränke.
Für die Geschäftsraummiete gelte jedoch nichts anderes. Der Mieter von Geschäftsraum sei in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten könne, weil die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzepts sei.
Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel schlage auf die Gesamtregelung durch und mache diese insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion finde nicht statt. Das OLG hat Revision gegen sein Urteil zugelassen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 191 und in unserer Datenbank.


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