Recht → Miet- & Zivilrecht
Miete ist trotz Corona weiterhin zu zahlen
Behördliche Schließung von Geschäftsräumen wegen der Pandemie
23.10.2020 (GE 18/2020, S. 1151) Im Frühjahr 2020 wurden wegen des Lockdowns zur Bekämpfung der Corona-Pandemie zahlreiche Geschäfte und Unternehmen zeitweise geschlossen. Ob ein Mieter von Geschäftsraum ohne Umsatz und Gewinn die vereinbarte Miete weiterzahlen musste, war umstritten. Das LG Heidelberg bejaht das für die Filiale einer großen Handelskette.
Der Fall: Die Filiale der Beklagten war wegen der Corona-Verordnung mehrere Wochen geschlossen; die Mieterin zahlte für diesen Zeitraum keine Miete und meinte, schon das Reichsgericht habe entschieden, dass im Falle eines behördlichen Nutzungsverbots ein Mietmangel vorliege. Der Vertragszweck sei auch unmöglich geworden, zumindest sei eine Anpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen.
Das Urteil: Das Landgericht Heidelberg folgte dem nicht. Eine Mietminderung wegen einer hoheitlichen Maßnahme komme nur dann in Betracht, wenn sie konkret an die Beschaffenheit der Mietsache anknüpfe. Das sei nicht der Fall, da die Massenquarantäne allgemein dem Schutz der Bevölkerung gedient habe. Die sich daraus ergebenden Beeinträchtigungen lägen im Risikobereich des Mieters. Auch eine Unmöglichkeit scheide aus, da die Störung nur die Nutzungstätigkeit betreffe, was ebenfalls zum Vertragsrisiko des Mieters gehöre. Eine Unmöglichkeit liege nur bei Beeinträchtigungen vor, die sich aus der Beschaffenheit, Lage oder dem Zustand der Mietsache ergeben.
Eine Störung der Geschäftsgrundlage sei zwar nach § 313 BGB anzunehmen. Dies könne zu einer Vertragsanpassung jedoch nur bei einer Unzumutbarkeit für den Mieter führen, also einer Existenzgefährdung oder einer vergleichbaren wirtschaftlichen Beeinträchtigung. Das sei hier nicht der Fall, denn die Schließung sei nur für einen begrenzten Zeitraum angeordnet worden und die Mieterin habe sich nicht bemüht, den Onlinehandel auszuweiten. Auch sei es möglich, dass die Saisonware im nächsten Jahr verkauft werden könne, was zu einer Kostenersparnis führen werde.
Anmerkung der Redaktion: Das Urteil betrifft die Filiale einer großen Handelskette. Bei einem anderen Geschäftsraummieter dürfte eine Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage eher in Betracht kommen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1184 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Landgericht Heidelberg folgte dem nicht. Eine Mietminderung wegen einer hoheitlichen Maßnahme komme nur dann in Betracht, wenn sie konkret an die Beschaffenheit der Mietsache anknüpfe. Das sei nicht der Fall, da die Massenquarantäne allgemein dem Schutz der Bevölkerung gedient habe. Die sich daraus ergebenden Beeinträchtigungen lägen im Risikobereich des Mieters. Auch eine Unmöglichkeit scheide aus, da die Störung nur die Nutzungstätigkeit betreffe, was ebenfalls zum Vertragsrisiko des Mieters gehöre. Eine Unmöglichkeit liege nur bei Beeinträchtigungen vor, die sich aus der Beschaffenheit, Lage oder dem Zustand der Mietsache ergeben.
Eine Störung der Geschäftsgrundlage sei zwar nach § 313 BGB anzunehmen. Dies könne zu einer Vertragsanpassung jedoch nur bei einer Unzumutbarkeit für den Mieter führen, also einer Existenzgefährdung oder einer vergleichbaren wirtschaftlichen Beeinträchtigung. Das sei hier nicht der Fall, denn die Schließung sei nur für einen begrenzten Zeitraum angeordnet worden und die Mieterin habe sich nicht bemüht, den Onlinehandel auszuweiten. Auch sei es möglich, dass die Saisonware im nächsten Jahr verkauft werden könne, was zu einer Kostenersparnis führen werde.
Anmerkung der Redaktion: Das Urteil betrifft die Filiale einer großen Handelskette. Bei einem anderen Geschäftsraummieter dürfte eine Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage eher in Betracht kommen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1184 und in unserer Datenbank.
Links:
