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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Sehr strenge Anforderungen an Verwertungskündigung
Im Zweifel für den Mieter
01.02.2019 (GE 24/2018, S. 1563) Für eine Verwertungskündigung des Vermieters ist ein wirtschaftlicher Nachteil durch Fortbestand des Mietverhältnisses nicht ausreichend, sondern er muss erheblich sein, was eine Interessenabwägung voraussetzt, wie der BGH erst unlängst wieder betont hat (GE 2017, 1403). Bei der Prüfung, ob durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil für den Vermieter anzunehmen ist, sind, wie das Landgericht Berlin jetzt entschied, auch die Umstände beim Erwerb des Grundstücks zu betrachten (z. B. Unrentabilität schon beim Kaufpreis berücksichtigt). Ersatzwohnraum-Angebote des Vermieters sind nur zu berücksichtigen, wenn sie bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflich sind.
Der Fall: Der Vermieter hatte nach Kauf des sanierungsbedürftigen Hauses umfangreiche Baumaßnahmen geplant; dazu gehörte auch die Zusammenlegung der Wohnung des Beklagten mit der Nachbarwohnung. Er kündigte wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und berief sich auch darauf, dass das Gebäude nicht rentabel zu bewirtschaften sei, zumal ein Leerstand von über 80 % bestünde. Das AG hatte die Räumungsklage abgewiesen; die Berufung war erfolglos.

Das Urteil: Das Landgericht Berlin nahm eine unzulässige Vorratskündigung an, weil eine „hinreichend verfestigte Planungsgrundlage“ des Klägers nicht dargelegt sei. Die Einzelheiten seien mehrfach geändert worden, so hinsichtlich des Brandschutzkonzepts. Die geplante Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung des Beklagten sei nicht ernsthaft betrieben worden, denn nach Abweisung der Räumungsklage gegen den Nachbarn habe der Kläger die Berufung zurückgenommen.
Im Übrigen fehle es an einem erheblichen Nachteil, denn schließlich habe der Kläger ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft, was sich auch im Kaufpreis niedergeschlagen habe. Zu seinen Gunsten könne auch nicht berücksichtigt werden, dass dem Mieter Ersatzwohnraum angeboten worden sei, dies sei nicht unwiderruflich und damit bindend geschehen. Das Bestandsinteresse des Mieters nach einer Mietdauer von 15 Jahren überwiege daher.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1596 und in unserer Datenbank.


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