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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Käufer: Anfechten oder Schadensersatz fordern
Verkäufer verschwieg Sozialbindung
28.01.2019 (GE 24/2018, S. 1559) Wer eine Sozialwohnung kauft, hat Beschränkungen sowohl in der Selbstnutzung als auch bei der Vermietung hinzunehmen. Auch wenn der Käufer erst nach Jahren von der Sozialbindung erfährt, kann er den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen oder den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.
Der Fall: Der Kläger hatte 2008 eine Eigentumswohnung gekauft, die dem WoBindG unterlag. Im Vertrag hieß es u. a., dass Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen seien. Vier Jahre später verlangte er Schadensersatz, da ihm die öffentliche Förderung der Wohnung verschwiegen worden sei. Der Verkäufer erhob die Einrede der Verjährung; im Gegensatz zu den Vorinstanzen hielt der BGH die Klage für grundsätzlich begründet.

Das Urteil: Der BGH verwies auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die Sozialbindung der Wohnung einen Rechtsmangel darstelle. Die Ansprüche des Käufers könnten nicht, wie das OLG gemeint habe, von der Darlegung abhängen, dass bei Kenntnis von der Preisbindung der Käufer den Vertrag nicht geschlossen hätte. Für Rechtsmängel habe der Verkäufer ohne Weiteres nach dem Gesetz einzustehen; falls die Haftung dafür ausgeschlossen sein sollte, könne sich der Verkäufer bei arglistigem Verschweigen auf eine unredliche Freizeichnung nicht berufen.
Für das weitere Verfahren sei zu prüfen, ob überhaupt nach der Freizeichnungsklausel die Haftung für Rechtsmängel ausgeschlossen sei, denn derartige Klauseln seien grundsätzlich eng auszulegen. Wenn der Verkäufer Kenntnis von der Sozialbindung gehabt habe, sei er auch verpflichtet gewesen, den Käufer darüber aufzuklären, wobei es unerheblich sei, dass vor Vertragsschluss der Kläger die Wohnung nicht besichtigt habe. Schließlich sei bei einer Besichtigung ein Rechtsmangel nicht erkennbar. Erforderlich seien auch ergänzende Feststellungen zur Frage der Verjährung, denn wenn der Käufer schon vor dem Jahre 2012, etwa mit seinem Beitritt zum Mietpool im Jahr 2009, von der öffentlichen Förderung erfahren habe, sei die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren schon vor Klageerhebung abgelaufen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1586 und in unserer Datenbank.


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