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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Möglich: Dauerhafter Kündigungsverzicht
Individualvereinbarung
30.07.2018 (GE 13/2018, S. 795) Nach der Rechtsprechung des BGH kann die ordentliche Kündigung formularmäßig für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden – individualvertraglich sogar dauerhaft.
Der Fall: Die beklagten Mieter hatten auf ausdrücklichen Wunsch der Rechtsvorgängerin des Klägers zum Mietvertragsabschluss das Mietvertragsformular von Haus & Grund mitgebracht, in dem das Kästchen „Kündigungsverzicht“ angekreuzt und die Textteile „maximal vier Jahre“ handschriftlich gestrichen wurden. Der Kläger kündigte nach Erwerb das Mietverhältnis u. a. wg. Eigenbedarfs und verlangt Herausgabe der Wohnung. Das AG nahm einen dauerhaften Kündigungsausschluss an und wies die Klage ab. Das LG sah die beklagten Mieter als Formular-Verwender an, welche die Vertragsbedingungen gestellt hätten. Der Kündigungsverzicht unterliege deshalb der AGB-Kontrolle und sei wegen der vier Jahre überschreitenden Dauer unwirksam. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hob der BGH das LG-Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück.

Die Entscheidung: Das LG habe nicht berücksichtigt, dass die Rechtsvorgängerin des Klägers auf der Verwendung des Mietvertragsformulars von Haus & Grund bestanden habe. Die Beklagten dürften nicht so behandelt werden, als hätten sie das Formular gestellt. Ebenso wenig habe das LG berücksichtigt, dass die Beklagten als Gegenleistung für einen dauerhaften Kündigungsausschluss Vermieterpflichten wie die Heizölbeschaffung übernommen hätten. Entgegen der Auffassung des LG sei auch der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für mehr als vier Jahre möglich, wobei eine Grenze nur durch § 138 BGB gezogen werde, für dessen Voraussetzungen es hier jedoch keine Anhaltspunkte gäbe. Und wenn man die Vertragsbedingungen als von der Rechtsvorgängerin des Klägers gestellt und wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten als unwirksam ansehe , könnte der Kläger sich darauf nicht berufen, weil die Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB nur den Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung schützen solle, was aber nicht der Fall sei, wenn – wie hier – der Vertragspartner die unwirksame Regelung uneingeschränkt gegen sich gelten lassen wolle.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 820 und in unserer Datenbank.


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