Recht → Miet- & Zivilrecht
Nische in Wohnung als Abstellraum und gegen Entgelt zur Verfügung gestellter Parkplatz in Wohnungsnähe
Berliner Mietspiegel 2017: Wohnwerterhöhende Merkmale
22.06.2018 (GE 11/2018, S. 674) Eine Nische innerhalb der Wohnung mit einer Größe von 0,52 m x 0,73 m ist ein Abstellraum und damit ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 3 (Wohnung). Ein vom Vermieter gegen Entgelt zur Verfügung gestellter Pkw-Stellplatz in der Nähe der Wohnung ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld).
Der Fall: Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter stimmte nicht zu. Streitig war im Wesentlichen die Einordnung einer Nische in der Wohnung von 0,52 m x 0,73 m als Abstellraum, der vom Vermieter gegen Entgelt zur Verfügung gestellte Pkw-Stellplatz in der Nähe der Wohnung sowie der Energieverbrauchskennwert aufgrund eines Energieausweises aus dem Jahr 2008. Der Vermieter erhob Zustimmungsklage.
Das Urteil: Das Amtsgericht Schöneberg verurteilte den Mieter dem Klageantrag gemäß. Das wohnwerterhöhende Merkmal eines Abstellraums innerhalb der Wohnung liege vor. Entscheidend für die Einordnung als Abstellraum sei eine Erhöhung des Nutzwertes.
Eine Mindestgröße setze die Orientierungshilfe insofern nicht voraus. Allein entscheidend sei, dass es sich um eine solche Vorrichtung handele, die trotz geringer Grundfläche eine sinnvolle Nutzung als zusätzlicher Stauraum ermögliche, sei es mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z. B. Besen, Eimer oder Staubsauger. Auf einer Grundfläche in der angegebenen Größe könnten alltägliche Haushaltsgegenstände oder Nahrungsvorräte in ausreichendem Maße untergebracht werden.
Eine irgendwie geartete Separierung oder ein Sichtschutz seien, teilweise entgegen den Orientierungshilfen in früheren Mietspiegeln, für die Qualifizierung Abstellraum nicht erforderlich; der „Raum“ sei nicht im abgeschlossenen Sinn, sondern im Sinne von Stauraum zu verstehen.
Wohnwerterhöhend wirke noch das Merkmal des Energieverbrauchskennwertes, der kleiner als 100 kW/h (m²·a) sei. Der beigebrachte Energieausweis sei zwar aus dem Jahr 2008, aber nicht veraltet, da er eine Gültigkeitsdauer bis zum 6. April 2018 habe und daher zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch gültig gewesen sei. Insoweit könne die Frage dahinstehen, ob nicht auch ein abgelaufener Energieausweis zum Nachweis des Energieverbrauchskennwertes noch Aussagekraft habe.
Als wohnwerterhöhend sei das vom Vermieter zur Verfügung gestellte Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe zu werten. Der Umstand, dass die Parkplätze nur gegen eine gesondert zu zahlende Miete genutzt werden könnten, beseitige die wohnwerterhöhende Eigenschaft nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung für den Mietspiegel 2017 nach dem Wortlaut des Merkmals nicht. Auch ein separat gegen Entgelt gemieteter Stellplatz werde im Sinne der Merkmalgruppe „zur Verfügung gestellt“.
Anmerkung: Im Berliner Mietspiegel 2015 hieß es zur Merkmalgruppe 3 – Wohnung noch: Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung. Im Mietspiegel 2017 heißt es nur noch: Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung.
Zum Wohnumfeld (Merkmalgruppe 5) heißt es: Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe. Im Mietspiegel 2015 gibt es in der Merkmalgruppe 5 dazu keine Regelung. Dafür hieß es dort zur Merkmalgruppe 4: Gebäude: Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 719 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Amtsgericht Schöneberg verurteilte den Mieter dem Klageantrag gemäß. Das wohnwerterhöhende Merkmal eines Abstellraums innerhalb der Wohnung liege vor. Entscheidend für die Einordnung als Abstellraum sei eine Erhöhung des Nutzwertes.
Eine Mindestgröße setze die Orientierungshilfe insofern nicht voraus. Allein entscheidend sei, dass es sich um eine solche Vorrichtung handele, die trotz geringer Grundfläche eine sinnvolle Nutzung als zusätzlicher Stauraum ermögliche, sei es mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z. B. Besen, Eimer oder Staubsauger. Auf einer Grundfläche in der angegebenen Größe könnten alltägliche Haushaltsgegenstände oder Nahrungsvorräte in ausreichendem Maße untergebracht werden.
Eine irgendwie geartete Separierung oder ein Sichtschutz seien, teilweise entgegen den Orientierungshilfen in früheren Mietspiegeln, für die Qualifizierung Abstellraum nicht erforderlich; der „Raum“ sei nicht im abgeschlossenen Sinn, sondern im Sinne von Stauraum zu verstehen.
Wohnwerterhöhend wirke noch das Merkmal des Energieverbrauchskennwertes, der kleiner als 100 kW/h (m²·a) sei. Der beigebrachte Energieausweis sei zwar aus dem Jahr 2008, aber nicht veraltet, da er eine Gültigkeitsdauer bis zum 6. April 2018 habe und daher zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch gültig gewesen sei. Insoweit könne die Frage dahinstehen, ob nicht auch ein abgelaufener Energieausweis zum Nachweis des Energieverbrauchskennwertes noch Aussagekraft habe.
Als wohnwerterhöhend sei das vom Vermieter zur Verfügung gestellte Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe zu werten. Der Umstand, dass die Parkplätze nur gegen eine gesondert zu zahlende Miete genutzt werden könnten, beseitige die wohnwerterhöhende Eigenschaft nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung für den Mietspiegel 2017 nach dem Wortlaut des Merkmals nicht. Auch ein separat gegen Entgelt gemieteter Stellplatz werde im Sinne der Merkmalgruppe „zur Verfügung gestellt“.
Anmerkung: Im Berliner Mietspiegel 2015 hieß es zur Merkmalgruppe 3 – Wohnung noch: Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung. Im Mietspiegel 2017 heißt es nur noch: Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung.
Zum Wohnumfeld (Merkmalgruppe 5) heißt es: Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe. Im Mietspiegel 2015 gibt es in der Merkmalgruppe 5 dazu keine Regelung. Dafür hieß es dort zur Merkmalgruppe 4: Gebäude: Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 719 und in unserer Datenbank.
Autor: Klaus Schach
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