Recht → Miet- & Zivilrecht
Ein auf Mallorca wohnender Eigentümer muss seine hiesige Wohnung nicht ständig kontrollieren
Erst nach Monaten entdeckter und durch Handwerker verursachter Wasserschaden
11.05.2018 (GE 08/2018, S. 485) Welche Obhutspflichten ein Wohnungsinhaber bei einer längeren Abwesenheit hat, um einen Schaden gering zu halten, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Mehrfache Kontrollen in der Woche können jedenfalls nicht gefordert werden.
Der Fall: Die auf Mallorca wohnende Klägerin hatte die Beklagte mit Sanitär- und Heizungsarbeiten für ihr Haus in Sachsen beauftragt. Im März führten Mitarbeiter der Beklagten Mängelbeseitigungsarbeiten an einer Therme in einer unbewohnten Dachgeschosswohnung aus; dabei wurde eine defekte Dichtung eingebaut. Dass Wasser austrat, wurde zunächst nicht bemerkt; erst im Juni stellte ein Bekannter der Klägerin in der Wohnung erhebliche Wasserschäden fest. Die Klage auf Schadensersatz war beim OLG erfolglos; bei ordnungsgemäßer Kontrolle wäre der tropfenweise Wasseraustritt bemerkt worden und kein größerer Schaden entstanden. Zumindest trage die Klägerin ein überwiegendes Mitverschulden. Die Revision war erfolgreich.
Das Urteil: Der BGH sah einen Zurechnungszusammenhang zwischen mangelhafter Werkleistung und dem Schaden, der in einem inneren Zusammenhang mit dem fehlerhaften Einbau der Therme stehe. Auch sei kein überwiegendes Mitverschulden der Klägerin anzunehmen, denn ein Wohnungsinhaber müsse in einer unbewohnten Wohnung nicht wöchentlich mehrmalige Kontrollen durchführen, was das OLG ohne nähere Begründung angenommen habe, obwohl das weder üblich sei noch von einem vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Menschen nach Treu und Glauben verlangt werden könne. Welche Maßnahmen zur Verhinderung eines Schadens zu treffen seien, richtete sich nach den Umständen des Einzelfalls, dem Alter des Anwesens, der Versorgungsleitungen, nach der Umgebung des Hauses sowie nach der jeweiligen jahreszeitlichen Witterung. Dazu komme, dass hier die Klägerin sich darauf berufen hatte, dass die Handwerker, die einen Schlüssel zur Wohnung hatten, jeweils die Wasserzufuhr hätten abstellen sollen. Dies sei zwar nicht geschehen, habe aber zur Folge, dass dann die Berufung auf einen Mitverschuldenseinwand nach Treu und Glauben unzulässig sei. Für weitere Feststellungen, ggf. mit Beweisaufnahme, wurde die Sache an einen anderen Senat des OLG Dresden zurückverwiesen.
Anmerkung der Redaktion: Ein Mieter einer leerstehenden Wohnung wird für verpflichtet gehalten, die Wasserleitungen abzusperren und zu entleeren und den Vermieter von seiner länger andauernden Abwesenheit zu informieren oder für regelmäßige Kontrollen zu sorgen (OLG Naumburg, VuR 2005, 471). Er soll dann auch verpflichtet sein, den Wohnungsschlüssel einer Vertrauensperson oder auch dem Vermieter selbst zu übergeben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 276 zu § 535 BGB; Bub/Treier, III 2337). Auch während der Urlaubsabwesenheit muss der Mieter aufgrund seiner Obhutspflicht dafür sorgen, dass ein Balkonabfluss nicht durch abfallende Blätter verstopft wird (LG Berlin, ZMR 1982, 86).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 509 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Der BGH sah einen Zurechnungszusammenhang zwischen mangelhafter Werkleistung und dem Schaden, der in einem inneren Zusammenhang mit dem fehlerhaften Einbau der Therme stehe. Auch sei kein überwiegendes Mitverschulden der Klägerin anzunehmen, denn ein Wohnungsinhaber müsse in einer unbewohnten Wohnung nicht wöchentlich mehrmalige Kontrollen durchführen, was das OLG ohne nähere Begründung angenommen habe, obwohl das weder üblich sei noch von einem vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Menschen nach Treu und Glauben verlangt werden könne. Welche Maßnahmen zur Verhinderung eines Schadens zu treffen seien, richtete sich nach den Umständen des Einzelfalls, dem Alter des Anwesens, der Versorgungsleitungen, nach der Umgebung des Hauses sowie nach der jeweiligen jahreszeitlichen Witterung. Dazu komme, dass hier die Klägerin sich darauf berufen hatte, dass die Handwerker, die einen Schlüssel zur Wohnung hatten, jeweils die Wasserzufuhr hätten abstellen sollen. Dies sei zwar nicht geschehen, habe aber zur Folge, dass dann die Berufung auf einen Mitverschuldenseinwand nach Treu und Glauben unzulässig sei. Für weitere Feststellungen, ggf. mit Beweisaufnahme, wurde die Sache an einen anderen Senat des OLG Dresden zurückverwiesen.
Anmerkung der Redaktion: Ein Mieter einer leerstehenden Wohnung wird für verpflichtet gehalten, die Wasserleitungen abzusperren und zu entleeren und den Vermieter von seiner länger andauernden Abwesenheit zu informieren oder für regelmäßige Kontrollen zu sorgen (OLG Naumburg, VuR 2005, 471). Er soll dann auch verpflichtet sein, den Wohnungsschlüssel einer Vertrauensperson oder auch dem Vermieter selbst zu übergeben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 276 zu § 535 BGB; Bub/Treier, III 2337). Auch während der Urlaubsabwesenheit muss der Mieter aufgrund seiner Obhutspflicht dafür sorgen, dass ein Balkonabfluss nicht durch abfallende Blätter verstopft wird (LG Berlin, ZMR 1982, 86).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 509 und in unserer Datenbank.
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