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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Historisches Fischgrät-Parkett ist immer „hochwertig“
Zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz „bevorzugte Citylage“
13.04.2018 (GE 06/2018, S. 362) Ein historisches Fischgrät-Echtholzparkett in einer Altbauwohnung ist – unabhängig von seinem aktuellen Zustand – ein „hochwertiges Parkett“. Kurfürstendamm-Lagen zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz gehören zur „bevorzugten Citylage“.
Der Fall: Der Vermieter einer Wohnung am Kurfürstendamm verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter stimmte nicht zu und trug im Rechtsstreit u. a. vor, der Zustand des Parketts sei miserabel. Das Badezimmer verfüge über keine separate Dusche und nur eine freistehende Wanne. Es gebe keine ausreichende Warmwasserversorgung im Bad, jedenfalls dann nicht, wenn über den Durchlauferhitzer in der Küche Wasser gezapft werde. In der Küche sei kein Geschirrspüler anschließbar, eine Waschmaschine sei weder im Bad noch in der Küche stellbar. Ferner machte er widerklagend Mangelbeseitigung hinsichtlich eines defekten WC-Beckens geltend.

Das Urteil: Das AG Charlottenburg gab der Zustimmungsklage statt und wies die Widerklage ab. Darauf, ob sich das Parkett in einem miserablen Zustand befinde, komme es nicht an. Unstreitig verfüge die Wohnung über Echtholzparkett mit Fischgrätmuster, welches – anders als Fertigparkett – aufgrund seiner besonderen Langlebigkeit und hohen Strapazierfähigkeit als hochwertig im Sinne des Sondermerkmals „hochwertiges Parkett in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume“ anzusehen sei.
Das Merkmal „hochwertige Boden- oder Wandfliesen“ im Bad sei nicht erfüllt. Zur Hochwertigkeit der Fliesen (Kosten der Anschaffung oder der Verlegung) sei nicht ausreichend vorgetragen. Allein das Muster der Fliesen führe nicht zur Hochwertigkeit. Auf der anderen Seite liege das wohnwertmindernde Merkmal „Keine ausreichende Warmwasserversorgung“ vor. Unstreitig befinde sich im Bad kein Durchlauferhitzer, und es gebe keine zentrale Warmwasserversorgung. Gegenüber der Behauptung des Mieters, die Warmwasserentnahme sei dann nicht möglich, wenn in der Küche Warmwasser benutzt werde, habe sich der Vermieter nicht auf pauschales Bestreiten beschränken dürfen. Hingegen reiche der einfache Vortrag bzw. das Wiederholen eines Merkmals des Mietspiegels durch den Mieter in Bezug auf das Merkmal „Bad oder separate Dusche mit freistehender Wanne“ nicht aus. Hier fehle eine genügende Beschreibung der Situation. Unstreitig befinde sich in der Küche kein Geschirrspülmaschinenanschluss. Der Mietspiegel stelle gerade darauf ab, dass der Vermieter keinen solchen Anschluss zur Verfügung stelle und stuft dies als wohnwertmindernd ein. Darauf, ob der Mieter einen solchen Anschluss legen lassen könnte, komme es nicht an (LG Berlin GE 2012, 130).
Nach dem Eindruck des Gerichts durch Inaugenscheinnahme der zur Akte gereichten Lichtbilder vom Eingangsbereich und des Treppenhauses des Gebäudes sei vom Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals „repräsentatives/oder hochwertig sanierter Eingangsbereich/Treppenhaus“ auszugehen.
Die Wohnung liege „mittendrin“ in der sog. bevorzugten Citylage. In unmittelbarer Nähe befinden sich zahlreiche beliebte Einkaufsmöglichkeiten und Denkmäler/Standorte von überregionaler touristischer Bedeutung (z. B. Gedächtniskirche, Zoo, KaDeWe). Zutreffend sei, dass die Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung nach dem Berliner Straßenverzeichnis liege.
Zur Widerklage habe zum Zeitpunkt der Erhebung kein Anspruch auf Mängelbeseitigung am WC-Becken bestanden. Dazu gehöre selbstverständlich auch eine funktionierende WC-Spülung. Diese habe nach dem Vortrag des Vermieters zur Überzeugung des Gerichts wieder funktioniert. Letztlich könne dies aber dahinstehen, da der Vermieter auch noch den Einbau eines sog. Tiefspül-WC-Beckens angeboten hatte. Dies habe der Mieter abgelehnt und auf dem Einbau eines Flachspülers bestanden. Einen Anspruch auf eine bestimmte Art von WC-Becken stehe dem Mieter indes nicht zu.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 396 und in unserer Datenbank.


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