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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Wohnungsübergabe ist auch durch einstweilige Verfügung durchsetzbar
Kauf vom und Streit mit dem Bauträger
14.03.2018 (GE 03/2018, S. 164) Eine einstweilige Verfügung kann, wie der Name schon sagt, nur als vorläufige Regelung erlassen werden, während für die Hauptsache das Klageverfahren vorbehalten bleibt. Eine Ausnahme gilt für besonders wichtige Ansprüche, etwa auf Leistung von Unterhalt nach ständiger Rechtsprechung. Ebenso ist es nach Auffassung des Kammergerichts bei einem Anspruch des Wohnungskäufers gegen den Bauträger – das Kammergericht knüpft mit dieser Entscheidung an sein Urteil in GE 2017, 1343 an.
Der Fall: Der beklagte Bauträger hatte sich gegenüber den Verfügungsklägern verpflichtet, eine Eigentumswohnung bezugsfertig herzustellen und zu übergeben; der Kaufpreis war in Raten zu zahlen. Die Fertigstellung verzögerte sich um mehr als ein halbes Jahr; danach wurde unter Vorbehalt einiger Mängel die Abnahme erklärt. Wegen einbehaltener Zahlungen kam es nicht zur Übergabe der Wohnung; die Verfügungskläger (Erwerber) beantragten Verpflichtung des Bauträgers zur Übergabe Zug um Zug gegen Zahlung. Nachdem zur Abwendung der Zwangsvollstreckung der Bauträger die Wohnung übergeben hatte, erklärten die Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die Beklagte meinte dagegen, der Antrag auf einstweilige Verfügung sei von Anfang an unbegründet gewesen.

Das Urteil: Das Kammergericht verwies auf sein Urteil in GE 2017, 1343, wonach auch im einstweiligen Rechtsschutz gegen den Bauträger ein Anspruch auf Übergabe der Wohnung bestehe, wenn zuverlässig feststellbar sei, dass die Erfüllung unberechtigt verweigert werde. Das sei hier der Fall gewesen, da der Bauträger zur Übergabe der Wohnung Zug um Zug gegen Zahlung des Restkaufpreises abzüglich berechtigter Ansprüche nicht bereit gewesen sei.
Für den Erwerber einer Wohnung aufgrund eines Bauträgervertrages stelle es eine erhebliche Beeinträchtigung dar, wenn die bezugsfertig hergestellte Wohnung nicht übergeben wird. Das sei auch keine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache, denn die vorrangige Aufgabe der Gerichte sei es, effektiven Rechtsschutz zu gewährleisten.

Anmerkung der Redaktion: Einstweilige Verfügungsverfahren werden meist aufgrund der durch eine Entscheidung drohenden Vorwegnahme der Hauptsache gar nicht erst eingeleitet oder aber aus diesem Grunde zurückgewiesen. Mit der Entscheidung setzt sich das KG darüber erneut couragiert hinweg und ermöglicht einstweiligen Rechtsschutz mit dem Argument der notwendigen und dem in der Verfassung verankerten Grundsatz des effektiven Rechtsschutzes.
Bereits in seinem Urteil vom 4. Oktober 2017 (GE 2017, 1343) hatte der 21. Senat des Kammergerichts entschieden, dass das Rechtsschutzanliegen eines Wohnungskäufers vorrangig sei und eine einstweilige Verfügung dann erlassen werden könne, wenn
(1) ein Sicherheitseinbehalt geltend gemacht werde,
(2) mit einem unstreitigen Schadensersatzanspruch, etwa wegen der verspäteten Fertigstellung, aufgerechnet werde und
(3) wegen unstreitiger Mängel ein Recht auf Einbehalt sich zweifelsfrei feststellen lasse.
Wenn dann im Übrigen wegen der ausstehenden Kaufpreisraten die Übergabe Zug um Zug beansprucht werde, sei auch eine einstweilige Verfügung gerechtfertigt. Dies bestätigt der Senat mit der Entscheidung vom 5. Dezember 2017 ausdrücklich.
Bauträger sollten die Entscheidungen als Warnschuss begreifen, ihre vermeintlichen Rechte nicht zu überziehen.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2018, Seite 192 und in unserer Datenbank.


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