Grundeigentum-Verlag GmbH
grundeigentum-verlag
Verlag für private und unternehmerische Immobilien
Anzeige

Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Verzögerte Zustimmung zu einer berechtigten Mieterhöhung kostet den Mieter bares Geld
Rücknahme der Zustimmungsklage durch den Vermieter
17.11.2017 (GE 20/2017, S. 1196) War der Mieter mit seiner Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in Verzug, hat er auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn er der Mieterhöhung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung zustimmt, und der Vermieter die Klage daraufhin zurücknimmt.
Der Fall: Die Klägerin (Vermieterin) hatte der Beklagten (Mieterin) am 26. Oktober 2016 ein Mieterhöhungsverlangen zugestellt. Die Mieterin hatte darauf bis zum 31. Dezember 2016, dem Ablauf der Zustimmungsfrist, nicht reagiert. Daraufhin erhob der Vermieter fristgerecht Zustimmungsklage. Am 24. April 2017 – noch vor der Zustellung der Klageschrift, allerdings erst nach Ablauf der Klagefrist für den Vermieter (31. März 2017) – stimmte die Beklagte der Mieterhöhung schriftlich zu. Daraufhin nahm die Vermieterin die Klage zurück und beantragte, der Mieterin die Kosten aufzuerlegen – mit Erfolg.

Das Urteil: § 558 BGB räume dem Vermieter bei einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Die erforderliche Zustimmung des Mieters gemäß § 558b BGB sei eine empfangsbedürftige Willenserklärung, für die vom Gesetz zwar keine Form vorgeschrieben sei, erklärt werden müsste sie trotzdem – zumindest mündlich oder konkludent.
Hier hat die Beklagte als Mieterin der Mieterhöhung unstreitig aber gerade nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (Zustimmungsfrist) der Klägerin vom 26. Oktober 2016, mithin zum 31. Dezember 2016, zugestimmt. Damit sei sie seit dem 1. Januar 2017 in Verzug gewesen. Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung werde nämlich mit Ablauf der Überlegungs-/Zustimmungsfrist fällig.
Die Beklagte sei auch ohne weitere Mahnung in Verzug, weil § 558b Abs. 2 BGB eine Fälligkeitsregelung für den Zustimmungsanspruch enthalte, die nach dem Kalender bestimmt sei („Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang“).
Auch die weitere Voraussetzung für den Verzug, das Verschulden, sei erfüllt. Es werde regelmäßig vermutet und sei von der Beklagten nicht widerlegt.
Die Klägerin habe deshalb innerhalb von drei weiteren Monaten gemäß § 558b Abs. 2 BGB, mithin hier bis zum 31. März 2017, Klage erheben können und müssen. Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und wird nur durch eine rechtzeitige Klageerhebung vor Ablauf der Frist gewahrt. Die Klägerin habe auch fristgerecht Zustimmungsklage erhoben.
Der Mieter könne dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in jedem Stadium des Rechtsstreits zustimmen. Das sei hier auch geschehen. Die Mieterin hatte noch vor der Zustellung der Klageschrift – jedoch erst nach Ablauf der Klagefrist – am 24. April 2017 schriftlich die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt. Allerdings war sie zu diesem Zeitpunkt mit der Zustimmung längst in Verzug. Die Vermieterin hätte ihre Zustimmungsklage gar nicht mehr fristgerecht erheben können. Vielmehr sei sie aufgrund der unstreitig weder bis zum 31. Dezember 2016 noch bis zum 31. März 2017, sondern erst zum 24. April 2017 erklärten Zustimmung der Beklagten sogar von Gesetzes wegen gehalten, die Klage spätestens mit Schriftsatz vom 31. März 2017 beim Amtsgericht einzureichen.
Aus diesem Grunde ist ein klagebegründender Verzug der Beklagten hinsichtlich der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2016 bereits seit dem 1. Januar 2017 gegeben gewesen. Außerdem wäre die Beklagte ohne ihre verspätete Zustimmung voraussichtlich unterlegen, d. h. der Klage hätte stattgegeben werden müssen.
War die Beklagte aber mit ihrer Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat sie dann auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und die Vermieterin die Klage daraufhin dann zurücknimmt.
Wäre die Beklagte dem vorgerichtlichen Verlangen der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung gewissenhaft, vollumfänglich und vor allem fristgerecht nachgekommen, wäre es somit aller Voraussicht nach nicht zur Einreichung der Klage gekommen. Weil sie damit aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben habe, müsse die Beklagte auch die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1226 und in unserer Datenbank


Links: