Recht → Miet- & Zivilrecht
Mietzuschlag für Vermieters Schönheitsreparaturen
Als Preishauptvereinbarung durchaus zulässig
30.08.2017 (GE 15/2017, S. 861) Ist der Vermieter mietvertraglich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, verstößt die Vereinbarung zur Zahlung einer Grundmiete, einer Betriebskostenvorauszahlung und eines „Zuschlag(s) Schönheitsreparaturen“ nicht gegen § 307 BGB.
Der Fall: Formularmäßig war vereinbart, dass neben der „Grundmiete“ ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ zu zahlen war. Zur Ausführung von Schönheitsreparaturen war der Vermieter verpflichtet. Der Mieter hielt den Zuschlag für unwirksam und forderte Rückzahlung und Feststellung, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein. Das AG gab der Klage statt, das LG wies sie ab. Die zugelassene Revision des Mieters war erfolglos.
Der Beschluss: Der VIII. Senat des BGH sah keinen Grund für die Revisionszulassung, die auch keine Aussicht auf Erfolg habe. Das Landgericht habe zu Recht den „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ als Preis(haupt)abrede eingeordnet, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliege. Der Zuschlag sei ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete“ als Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters zu werten.
Die Vereinbarung des Zuschlags habe für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stelle beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen habe der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten, und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entstehe; es handele sich mithin um einen bloßen (aus der Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehöre der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen sei.
Ähnlich werde nach der Rechtsprechung des Senats bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt habe (BGH, GE 2010, 1051; GE 2012, 62). Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt.
Anmerkung: Die vorliegende Entscheidung ist zur Abgrenzung im Kontext mit BGH, VIII ZR 181/07, GE 2008, 1117, VIII ZR 83/07, GE 2008, 1046 und VIII ZR 87/11, GE 2012, 62 zu lesen. Danach berechtigt ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Gleiches gilt für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter geblieben ist; auch hier sei der Vermieter nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 886 und in unserer Datenbank
Der Beschluss: Der VIII. Senat des BGH sah keinen Grund für die Revisionszulassung, die auch keine Aussicht auf Erfolg habe. Das Landgericht habe zu Recht den „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ als Preis(haupt)abrede eingeordnet, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliege. Der Zuschlag sei ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete“ als Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters zu werten.
Die Vereinbarung des Zuschlags habe für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stelle beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen habe der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten, und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entstehe; es handele sich mithin um einen bloßen (aus der Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehöre der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen sei.
Ähnlich werde nach der Rechtsprechung des Senats bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt habe (BGH, GE 2010, 1051; GE 2012, 62). Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt.
Anmerkung: Die vorliegende Entscheidung ist zur Abgrenzung im Kontext mit BGH, VIII ZR 181/07, GE 2008, 1117, VIII ZR 83/07, GE 2008, 1046 und VIII ZR 87/11, GE 2012, 62 zu lesen. Danach berechtigt ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Gleiches gilt für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter geblieben ist; auch hier sei der Vermieter nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 886 und in unserer Datenbank
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