Recht → Miet- & Zivilrecht
Wohnraumvertrag und gewerbliche Weitervermietung
In jedem Fall vom Vermieter kündbar
11.08.2017 (GE 14/2017, S. 805) Ein Wohnraummietverhältnis darf der Vermieter nur mit Grund kündigen; bei einem Geschäftsraummietverhältnis ist nur eine Frist einzuhalten. Eine Kombination aus beiden Vertragstypen ist ein Widerspruch in sich, wie ein Mieter erfahren musste, der die Wohnung an Feriengäste weitervermietete.
Der Fall: Die Parteien hatten einen schriftlichen Wohnraummietvertrag abgeschlossen, den der Vermieter nach Abmahnung fristlos gekündigt hatte, weil der Mieter die Wohnräume an Feriengäste gewerblich weitervermietete. Der Mieter behauptete, dies sei mündlich vereinbart worden, so dass keine vertragswidrige Nutzung vorgelegen habe. Das Landgericht Berlin hielt die Räumungsklage für begründet.
Der Beschluss: Das Landgericht verwies darauf, dass bei einem Wohnraummietvertrag die fortgesetzte gewerbliche Nutzung und Vermietung als Ferienwohnung eine fristlose Kündigung rechtfertige. Wäre dagegen diese Nutzung Vertragszweck gewesen, hätte ein Geschäftsraummietverhältnis vorgelegen, für das durch die Verwendung des Formulars über ein „Wohnraummietverhältnis“ die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts konkludent vereinbart worden wäre. Da dies nicht schriftlich geschehen sei, hätten die Parteien den nach § 550 BGB formbedürftigen Kündigungsausschluss verfehlt (Schriftformverletzung) und das Geschäftsraummietverhältnis sei ordentlich kündbar gewesen. Auch bei Anwendung des Geschäftsraummietrechts sei deshalb die Kündigung (die fristlose sei in eine fristgerechte umzudeuten) berechtigt gewesen.
Anmerkung: Die Entscheidung, bei der sich die Kammer im Wesentlichen auf ihr Urteil in GE 2015, 1399 bezieht, ist in der Begründung nicht überzeugend. Ob aus der bloßen Verwendung eines Formularmietvertrages mit der Überschrift „Wohnraummietverhältnis“ die Vereinbarung des Wohnraummietrechts abgeleitet werden kann, wird jedenfalls vom Kammergericht (GE 2015, 1397) verneint. Der weitere Schritt in der Begründung, dass dann wegen des bloß konkludent vereinbarten Ausschlusses der geschäftsraummietrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB verfehlt sei, ist jedenfalls mehr als zweifelhaft. Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten für mehr als ein Jahr (NJW 1960, 475) oder ein dauerhafter Ausschluss eines Kündigungsgrundes (GE 2007, 906 für Eigenbedarf) eine formbedürftige Vereinbarung nach § 550 BGB ist. Die bloße Vereinbarung, dass eine Kündigung nur mit Grund wie im Wohnraummietrecht möglich ist, führt jedoch nicht zu einer Vertragsbindung von länger als einem Jahr. Im Übrigen wäre die Folge des Verstoßes gegen die Schriftform nach § 550 Satz 2 BGB nicht etwa die Unwirksamkeit, sondern nur die Kündigungsmöglichkeit nach einem Jahr. Dabei hätte der Vermieter nicht nach § 580a BGB (ohne Grund) kündigen können, da auch bei einem Formverstoß die Vereinbarung „Kündigung nur wie im Wohnraummietverhältnis“ wirksam gewesen wäre (so auch Bieber in GE 2015, 1331).
Die Ausführungen zum Abschluss eines mündlichen Geschäftsraummietvertrages waren auch entbehrlich, da sie vom Beklagten ohne Substantiierung behauptet waren. Die Behauptung war also für die Entscheidung unerheblich und bedurfte auch keiner Beweisaufnahme, weil eben nur ein Wohnraummietvertrag vorlag, bei dem die Weitervermietung eine vertragswidrige Nutzung darstellte. Rudolf Beuermann
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 833 und in unserer Datenbank
Der Beschluss: Das Landgericht verwies darauf, dass bei einem Wohnraummietvertrag die fortgesetzte gewerbliche Nutzung und Vermietung als Ferienwohnung eine fristlose Kündigung rechtfertige. Wäre dagegen diese Nutzung Vertragszweck gewesen, hätte ein Geschäftsraummietverhältnis vorgelegen, für das durch die Verwendung des Formulars über ein „Wohnraummietverhältnis“ die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts konkludent vereinbart worden wäre. Da dies nicht schriftlich geschehen sei, hätten die Parteien den nach § 550 BGB formbedürftigen Kündigungsausschluss verfehlt (Schriftformverletzung) und das Geschäftsraummietverhältnis sei ordentlich kündbar gewesen. Auch bei Anwendung des Geschäftsraummietrechts sei deshalb die Kündigung (die fristlose sei in eine fristgerechte umzudeuten) berechtigt gewesen.
Anmerkung: Die Entscheidung, bei der sich die Kammer im Wesentlichen auf ihr Urteil in GE 2015, 1399 bezieht, ist in der Begründung nicht überzeugend. Ob aus der bloßen Verwendung eines Formularmietvertrages mit der Überschrift „Wohnraummietverhältnis“ die Vereinbarung des Wohnraummietrechts abgeleitet werden kann, wird jedenfalls vom Kammergericht (GE 2015, 1397) verneint. Der weitere Schritt in der Begründung, dass dann wegen des bloß konkludent vereinbarten Ausschlusses der geschäftsraummietrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB verfehlt sei, ist jedenfalls mehr als zweifelhaft. Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten für mehr als ein Jahr (NJW 1960, 475) oder ein dauerhafter Ausschluss eines Kündigungsgrundes (GE 2007, 906 für Eigenbedarf) eine formbedürftige Vereinbarung nach § 550 BGB ist. Die bloße Vereinbarung, dass eine Kündigung nur mit Grund wie im Wohnraummietrecht möglich ist, führt jedoch nicht zu einer Vertragsbindung von länger als einem Jahr. Im Übrigen wäre die Folge des Verstoßes gegen die Schriftform nach § 550 Satz 2 BGB nicht etwa die Unwirksamkeit, sondern nur die Kündigungsmöglichkeit nach einem Jahr. Dabei hätte der Vermieter nicht nach § 580a BGB (ohne Grund) kündigen können, da auch bei einem Formverstoß die Vereinbarung „Kündigung nur wie im Wohnraummietverhältnis“ wirksam gewesen wäre (so auch Bieber in GE 2015, 1331).
Die Ausführungen zum Abschluss eines mündlichen Geschäftsraummietvertrages waren auch entbehrlich, da sie vom Beklagten ohne Substantiierung behauptet waren. Die Behauptung war also für die Entscheidung unerheblich und bedurfte auch keiner Beweisaufnahme, weil eben nur ein Wohnraummietvertrag vorlag, bei dem die Weitervermietung eine vertragswidrige Nutzung darstellte. Rudolf Beuermann
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 833 und in unserer Datenbank
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