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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Sonderkündigungsrecht gilt ab Zuschlagsbeschluss – auch bei fortdauernder Zwangsverwaltung 
Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben 
16.06.2017 (GE 10/2017, S. 565) Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung muss zum erstzulässigen Termin ausgeübt werden, anderenfalls ist die Kündigung ausgeschlossen. Doch was ist, wenn die zugleich angeordnete Zwangsverwaltung noch fortbesteht? Verschiebt sich dann der maßgebliche Termin? Das OLG Frankfurt/Main meint, das Sonderkündigungsrecht bestehe ab dem Zeitpunkt des Zuschlags, woran auch ein Fortbestehen der Zwangsverwaltung nichts ändert.
Der Fall: Nachdem sowohl die Zwangsversteigerung als auch die Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet worden waren, schloss die Zwangsverwalterin im Februar 2013 mit dem Beklagten zu 1) einen bis zum 31. August 2018 befristeten Mietvertrag über Praxisräume ab. 
Im März 2013 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 1) eröffnet und der Beklagte zu 2) zum Insolvenzverwalter bestellt. Durch den am selben Tag im Zwangsversteigerungstermin vom 16. März 2015 verkündeten Beschluss erhielt die Klägerin, der die Vermietung an den Beklagten zu 1) bekannt war, den Zuschlag. 
Mit einem der Klägerin am 14. Juli 2015 zugegangenen Schreiben teilte die Zwangsverwalterin die Aufhebung der Zwangsverwaltung mit; daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom selben Tag zum nächstmöglichen Termin und forderte die Beklagten zur Herausgabe der Mieträume bis spätestens zum 31. März 2016 auf. Weil die Beklagten die Kündigung für verfristet und unzulässig hielten und deshalb dem Räumungsverlangen nicht nachkamen, erhob die Klägerin Herausgabeklage.

Das Urteil: Das OLG Frankfurt wies die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des LG Darmstadt zurück, weil die Kündigung vom 14. Juli 2015 unzulässig gewesen sei. Sie sei nicht für den ersten gesetzlichen Termin erfolgt, für den sie zulässig sei.
Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Kündigung nicht zum erstzulässigen Termin nach dem Zuschlagsbeschluss vom 16. März 2015 erfolgt. Auf die zu diesem Zeitpunkt noch fortbestehende Zwangsverwaltung könne sich die Klägerin nicht berufen, weil das Sonderkündigungsrecht nach § 57a Satz 1 ZVG unabhängig hiervon bereits ab Verkündung des Zuschlagsbeschlusses bestanden habe. Unter Berücksichtigung einer gewissen Überlegungsfrist und der in § 580a Abs. 2 BGB normierten Kündigungsfristen hätte deshalb eine Kündigung spätestens am 7. April 2015 erfolgen müssen. 


Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 589 und in unserer Datenbank


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