Recht → Miet- & Zivilrecht
Wohngemeinschaft: Kein Anspruch auf Mietertausch bei mangelnder Bonität potentieller Ersatzmieter
Nachvollziehbare Gründe für Unzumutbarkeit darlegen
12.04.2017 (GE 07/2017, S. 385) Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung haben bei Vermietung einer Wohnung an eine Wohngemeinschaft Mieter einen Anspruch auf Entlassung und Stellung eines Ersatzmieters, weil ein solcher Vertrag – so die Argumentation der Gerichte – die stillschweigende Zustimmung des Vermieters zu einem späteren Mieterwechsel enthält. Das gilt aber nicht bei entgegenstehenden berechtigten Interessen des Vermieters, wozu auch das mangelnde Einkommen des potentiellen Ersatzmieters gehört.
Der Fall: Einer von drei Mietern wollte aus dem Vertrag ausscheiden und schlug den Stipendiaten einer Stiftung als neuen Mieter vor. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung wegen der ungesicherten Einkommensverhältnisse des Ersatzmieters. Der ausscheidende Mieter hatte als Bildungsreferent über rund 1.000 € monatlich zur Verfügung, der Ersatzmieter konnte nur auf ein zeitlich begrenztes Stipendium verweisen. Die Mieter beriefen sich darauf, dass der Vertrag mit einer WG abgeschlossen worden sei, und dass die Einkünfte des Ersatzmieters nicht unsicherer seien als die des bisherigen Mieters. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage auf Zustimmung zum Mieterwechsel ab.
Die Entscheidungen: Das AG Charlottenburg verwies darauf, dass ein Anspruch auf Aufnahme einer 3. Person in den Mietvertrag dann ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe für eine Unzumutbarkeit darlegen könne, was hier wegen fehlender Bonität der Fall sei.
Das LG Berlin teilte in seinem Hinweisbeschluss vom 7. November 2016 diese Auffassung; auch nach den neu eingereichten Unterlagen stehe nicht fest, ob und in welcher Höhe der Ersatzmieter ein regelmäßiges Einkommen haben werde. Im Beschluss auf Zurückweisung der Berufung verwarf die Kammer die Auffassung der Mieter, die mangelnde Solvenz sei kein in der Person des Dritten liegender Grund im Sinne des Gesetzes. Vielmehr sei bei einem Mieterwechsel das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen.
Anmerkung der Redaktion: Das LG Berlin (GE 2013, 1067) hatte bei einer Wohngemeinschaft mit Untermietverhältnissen angenommen, dass der Vermieter der Aufnahme eines neuen Untermieters nicht wegen dessen fehlender Bonität widersprechen dürfe. Schließlich hat der Vermieter gegen den Untermieter auch keinen Anspruch auf Zahlung der Miete. Bei einem Wechsel der Vertragsparteien ist das anders, wie die 65. Kammer des LG Berlin in ihrem Urteil vom 23. März 2016 (WuM 2016, 553) entschieden hat. Nach diesem Urteil soll nur eine Anzeige des Mieterwechsels an den Vermieter nötig sein, so dass die Wohngemeinschaft nicht auf Zustimmung klagen müsste. Dem Vermieter bleibe es überlassen, der Auswechslung wegen der fehlenden Solvenz zu widersprechen. Unklar bleibt dabei, wer sich wann mit welchem Klageantrag an die Gerichte zu wenden hat. Zutreffend ist vielmehr, dass auch bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft wie im vorliegenden Fall die Zustimmung des Vermieters im Einzelfall (notfalls mit Klage) verlangt werden muss.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 421 und in unserer Datenbank
Die Entscheidungen: Das AG Charlottenburg verwies darauf, dass ein Anspruch auf Aufnahme einer 3. Person in den Mietvertrag dann ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe für eine Unzumutbarkeit darlegen könne, was hier wegen fehlender Bonität der Fall sei.
Das LG Berlin teilte in seinem Hinweisbeschluss vom 7. November 2016 diese Auffassung; auch nach den neu eingereichten Unterlagen stehe nicht fest, ob und in welcher Höhe der Ersatzmieter ein regelmäßiges Einkommen haben werde. Im Beschluss auf Zurückweisung der Berufung verwarf die Kammer die Auffassung der Mieter, die mangelnde Solvenz sei kein in der Person des Dritten liegender Grund im Sinne des Gesetzes. Vielmehr sei bei einem Mieterwechsel das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen.
Anmerkung der Redaktion: Das LG Berlin (GE 2013, 1067) hatte bei einer Wohngemeinschaft mit Untermietverhältnissen angenommen, dass der Vermieter der Aufnahme eines neuen Untermieters nicht wegen dessen fehlender Bonität widersprechen dürfe. Schließlich hat der Vermieter gegen den Untermieter auch keinen Anspruch auf Zahlung der Miete. Bei einem Wechsel der Vertragsparteien ist das anders, wie die 65. Kammer des LG Berlin in ihrem Urteil vom 23. März 2016 (WuM 2016, 553) entschieden hat. Nach diesem Urteil soll nur eine Anzeige des Mieterwechsels an den Vermieter nötig sein, so dass die Wohngemeinschaft nicht auf Zustimmung klagen müsste. Dem Vermieter bleibe es überlassen, der Auswechslung wegen der fehlenden Solvenz zu widersprechen. Unklar bleibt dabei, wer sich wann mit welchem Klageantrag an die Gerichte zu wenden hat. Zutreffend ist vielmehr, dass auch bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft wie im vorliegenden Fall die Zustimmung des Vermieters im Einzelfall (notfalls mit Klage) verlangt werden muss.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 421 und in unserer Datenbank
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