Recht → Miet- & Zivilrecht
Entschädigungsanspruch berechnet sich nach der (gebremsten) Marktmiete
Nutzungsentschädigung
22.03.2017 (GE 04/2017, S. 209) Gibt der Mieter die Räume nach Vertragsende nicht zurück, kann der Vermieter bis zur Rückgabe eine Nutzungsentschädigung verlangen, entweder in Höhe der vereinbarten Miete oder in Höhe der Miete, die „für vergleichbare Sachen ortsüblich ist“, so der Wortlaut des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB. Das, so der BGH, ist die Marktmiete, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.
Der Fall: Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Oktober 2011 gaben die Beklagten das gemietete Haus erst am 15. April 2013 den Klägern zurück. Bis dahin zahlten sie die vertraglich geschuldete Miete von monatlich 944,52 € zzgl. 102,39 € Heizkostenvorauszahlung. Die Kläger verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung im Umfang der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete.
Das Urteil: AG und LG München gaben der Klage auf der Grundlage eines vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachtens in Höhe von 7.300,37 € statt. Der BGH wies die Revision der Beklagten zurück. Zwar entspräche es einer im mietrechtlichen Schrifttum vertretenen Auffassung, dem Vermieter als Nutzungsentschädigung (nur) die Miete zuzubilligen, die andere Vermieter nach § 558 BGB unter Berücksichtigung des nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgegebenen vierjährigen Bezugsraums durchsetzen könnten. Demgegenüber werde aber die Ansicht vertreten, dass bei verspäteter Rückgabe der Mietsache auch bei beendeten Wohnraummietverhältnissen die bei einer Neuvermietung erzielbare Miete maßgeblich sei, es also auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten vier Jahre nicht ankomme. Das sei zutreffend, was sich bereits aus dem Wortlaut des § 546a BGB, seiner Entstehungsgeschichte, seinem Sinn und Zweck und der Gesetzessystematik ergebe, wobei es nicht darauf ankomme, ob die Wohnung weitervermietet oder – wie hier – aufgrund geltend gemachten Eigenbedarfs selbst genutzt werden solle.
Anmerkung: So wie jetzt der BGH schon Lützenkirchen (GE 2013, 1176 ff.) und Bieber (MünchKomm. § 546a Rn. 13). Allerdings ist bei der Ermittlung der Marktmiete ggf. die Mietpreisbremse zu beachten.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 227 und in unserer Datenbank
Das Urteil: AG und LG München gaben der Klage auf der Grundlage eines vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachtens in Höhe von 7.300,37 € statt. Der BGH wies die Revision der Beklagten zurück. Zwar entspräche es einer im mietrechtlichen Schrifttum vertretenen Auffassung, dem Vermieter als Nutzungsentschädigung (nur) die Miete zuzubilligen, die andere Vermieter nach § 558 BGB unter Berücksichtigung des nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgegebenen vierjährigen Bezugsraums durchsetzen könnten. Demgegenüber werde aber die Ansicht vertreten, dass bei verspäteter Rückgabe der Mietsache auch bei beendeten Wohnraummietverhältnissen die bei einer Neuvermietung erzielbare Miete maßgeblich sei, es also auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten vier Jahre nicht ankomme. Das sei zutreffend, was sich bereits aus dem Wortlaut des § 546a BGB, seiner Entstehungsgeschichte, seinem Sinn und Zweck und der Gesetzessystematik ergebe, wobei es nicht darauf ankomme, ob die Wohnung weitervermietet oder – wie hier – aufgrund geltend gemachten Eigenbedarfs selbst genutzt werden solle.
Anmerkung: So wie jetzt der BGH schon Lützenkirchen (GE 2013, 1176 ff.) und Bieber (MünchKomm. § 546a Rn. 13). Allerdings ist bei der Ermittlung der Marktmiete ggf. die Mietpreisbremse zu beachten.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 227 und in unserer Datenbank
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