Recht → Miet- & Zivilrecht
Mieter muss erst nach Abschluss der Arbeiten und bei erreichtem Modernisierungszweck zahlen
Mieterhöhung nach Modernisierung
20.03.2017 (GE 04/2017, S. 208) Schon die Überschrift zu § 559 BGB lautet: „Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.“ Modernisierungsmaßnahmen müssen also abgeschlossen und der Modernisierungszweck muss erreicht sein, bevor der Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen kann.
Der Fall: Die Voreigentümerin hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an Heizung/Fenster/Dach angekündigt. Nach überwiegendem Abschluss der Maßnahmen erhöhte die inzwischen neue Vermieterin die Miete; der Mieter hielt die Mieterhöhung schon deshalb für unwirksam, weil die Modernisierungsmaßnahmen nicht abgeschlossen seien.
Das Urteil: Das Amtsgericht Nördlingen wies die Zahlungsklage ab, weil es sich um eine Gesamtmodernisierung gehandelt habe, die nicht in einzelne Abschnitte aufgegliedert werden könne. Nach dem Gutachten des Sachverständigen sei diese Maßnahme noch nicht abgeschlossen, da das Ziel – die Einsparung von Heizenergie – wegen verschiedener Mängel, insbesondere an den Anschlussfugen der neuen Fenster, die nicht die erforderliche Dichtigkeit aufwiesen, noch nicht erreicht sei. Auch sei die Kellerdecke nicht ausreichend gedämmt worden. In einem Umfang von 5 bis 8 % sei die Modernisierungsmaßnahme nicht abgeschlossen; bis dahin sei eine Mieterhöhung nicht möglich.
Anmerkung der Redaktion: Die Mieterhöhung ist erst nach Abschluss der Arbeiten möglich; die Wohnung (einschließlich der Veränderungen durch die Modernisierungsmaßnahme) muss wieder uneingeschränkt nutzbar sein; die Maßnahme muss ihrer Funktion als Wohnwertverbesserung oder Energie- bzw. Wassereinsparung genügen (Sternel, NZM 2001, 1065). Unschädlich sind nur geringfügige Restarbeiten. Die ältere Rechtsprechung des OVG Berlin, wonach Mängel der neuen Anlage eine Mieterhöhung nicht ausschließen (GE 1979, 287), ist überholt.
Dass jedenfalls bei undichten Fenstern eine Mieterhöhung wegen des Einbaus ausscheidet, ist daher zutreffend. Zweifelhaft ist allerdings, ob nicht wegen der mangelfreien Modernisierungsmaßnahmen (hier wohl z. B. der Einbau der Heizung) eine Mieterhöhung möglich gewesen wäre. Der BGH (GE 2015, 245) sagt dazu:
„Wurden … tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.“
Vertretbar ist allerdings auch die Auffassung des Amtsgerichts, dass es sich hier wegen der undifferenzierten Modernisierungsankündigung um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelte, bei der eine Mieterhöhung nach Fertigstellung eines Teils ausscheidet.
Unzutreffend ist allerdings die Bezeichnung der Mieterhöhung als „Mieterhöhungsverlangen“ durch das Amtsgericht – dieser Begriff trifft nur auf § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) zu, bei dem der Vermieter Zustimmung zu seinem Angebot auf Vertragsänderung (erhöhte Miete) verlangt, während es sich bei § 559 BGB um einseitige Vertragsänderungen des Vermieters handelt. Das Amtsgericht ist mit dieser Falschbezeichnung allerdings in schlechter Gesellschaft des BGH, der in GE 2015, 245 dieselbe Bezeichnung gewählt hat (in den meisten anderen Entscheidungen des BGH wie z. B. GE 2011, 541 ist allerdings zutreffend von „Mieterhöhung“ die Rede).
Vermietern ist jedenfalls zu raten, bei komplexen Modernisierungsmaßnahmen auch in der Ankündigung möglichst zu differenzieren (aufzuspalten), um den Anschein der Einheitlichkeit zu vermeiden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 233 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Das Amtsgericht Nördlingen wies die Zahlungsklage ab, weil es sich um eine Gesamtmodernisierung gehandelt habe, die nicht in einzelne Abschnitte aufgegliedert werden könne. Nach dem Gutachten des Sachverständigen sei diese Maßnahme noch nicht abgeschlossen, da das Ziel – die Einsparung von Heizenergie – wegen verschiedener Mängel, insbesondere an den Anschlussfugen der neuen Fenster, die nicht die erforderliche Dichtigkeit aufwiesen, noch nicht erreicht sei. Auch sei die Kellerdecke nicht ausreichend gedämmt worden. In einem Umfang von 5 bis 8 % sei die Modernisierungsmaßnahme nicht abgeschlossen; bis dahin sei eine Mieterhöhung nicht möglich.
Anmerkung der Redaktion: Die Mieterhöhung ist erst nach Abschluss der Arbeiten möglich; die Wohnung (einschließlich der Veränderungen durch die Modernisierungsmaßnahme) muss wieder uneingeschränkt nutzbar sein; die Maßnahme muss ihrer Funktion als Wohnwertverbesserung oder Energie- bzw. Wassereinsparung genügen (Sternel, NZM 2001, 1065). Unschädlich sind nur geringfügige Restarbeiten. Die ältere Rechtsprechung des OVG Berlin, wonach Mängel der neuen Anlage eine Mieterhöhung nicht ausschließen (GE 1979, 287), ist überholt.
Dass jedenfalls bei undichten Fenstern eine Mieterhöhung wegen des Einbaus ausscheidet, ist daher zutreffend. Zweifelhaft ist allerdings, ob nicht wegen der mangelfreien Modernisierungsmaßnahmen (hier wohl z. B. der Einbau der Heizung) eine Mieterhöhung möglich gewesen wäre. Der BGH (GE 2015, 245) sagt dazu:
„Wurden … tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.“
Vertretbar ist allerdings auch die Auffassung des Amtsgerichts, dass es sich hier wegen der undifferenzierten Modernisierungsankündigung um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelte, bei der eine Mieterhöhung nach Fertigstellung eines Teils ausscheidet.
Unzutreffend ist allerdings die Bezeichnung der Mieterhöhung als „Mieterhöhungsverlangen“ durch das Amtsgericht – dieser Begriff trifft nur auf § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) zu, bei dem der Vermieter Zustimmung zu seinem Angebot auf Vertragsänderung (erhöhte Miete) verlangt, während es sich bei § 559 BGB um einseitige Vertragsänderungen des Vermieters handelt. Das Amtsgericht ist mit dieser Falschbezeichnung allerdings in schlechter Gesellschaft des BGH, der in GE 2015, 245 dieselbe Bezeichnung gewählt hat (in den meisten anderen Entscheidungen des BGH wie z. B. GE 2011, 541 ist allerdings zutreffend von „Mieterhöhung“ die Rede).
Vermietern ist jedenfalls zu raten, bei komplexen Modernisierungsmaßnahmen auch in der Ankündigung möglichst zu differenzieren (aufzuspalten), um den Anschein der Einheitlichkeit zu vermeiden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 233 und in unserer Datenbank
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