Recht → Miet- & Zivilrecht
Maßgeblich ist die Rechtslage bei der Kündigung
Sperrfrist nach Umwandlung
15.02.2017 (GE 02/2017, S. 81) Nach der (aktuellen Berliner) Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 ist für den Erwerber einer Mietwohnung, an der Wohnungseigentum begründet war, eine Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre ausgeschlossen, sofern der aktuelle Mieter der Wohnung auch schon zum Umwandlungszeitpunkt Mieter war. Ob das auch für Veräußerungen aus den Jahren vorher gilt, ist in der Verordnung nicht geregelt.
Der Fall: Der Beklagte hatte mit seiner inzwischen verstorbenen Mutter als Mieterin jahrzehntelang in dem Haus gewohnt; im Jahr 2000 wurde durch Teilung Wohnungseigentum begründet. Die vom Beklagten bewohnte Wohnung wurde erstmals im Jahr 2009 veräußert, dann ein weiteres Mal. Der Kläger schließlich erwarb die Wohnung im Juli 2011. Er kündigte mit Schreiben vom 22. Juni 2015 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2016.
Das Urteil: Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, da die Kündigungssperrfrist noch nicht abgelaufen sei. Maßgeblich dafür, welche der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnungen (die Vorläufer der jetzigen VO sahen kürzere Fristen vor und waren nur für einige Bezirke gültig) Anwendung fänden, sei nicht der Zeitpunkt der (erstmaligen) Veräußerung, sondern die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung. Darin liege keine unzulässige Rückwirkung; auch der Mieterschutz gebiete es nicht, für den Fall des Auslaufens der Sperrklauselverordnung auf einen früheren Zeitpunkt abzustellen. Schließlich habe es der Gesetzgeber in der Hand, bei Fortdauer der Mangellage eine Sperrfristverordnung zu verlängern.
Anmerkung der Redaktion: Das Gericht schließt sich der Auffassung des Landgerichts Berlin und der wohl herrschenden Meinung im Schrifttum an; wer schon vor langen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft hatte, muss sich darauf einstellen (d. h.: zehn Jahre keine Berufung auf Eigenbedarf in ganz Berlin). Maßgeblich ist dabei, wie das Amtsgericht zu Recht annimmt, die erste Veräußerung nach Umwandlung (hier: 9. Februar 2009), mit der die 10-Jahresfrist zu laufen beginnt.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 109 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, da die Kündigungssperrfrist noch nicht abgelaufen sei. Maßgeblich dafür, welche der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnungen (die Vorläufer der jetzigen VO sahen kürzere Fristen vor und waren nur für einige Bezirke gültig) Anwendung fänden, sei nicht der Zeitpunkt der (erstmaligen) Veräußerung, sondern die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung. Darin liege keine unzulässige Rückwirkung; auch der Mieterschutz gebiete es nicht, für den Fall des Auslaufens der Sperrklauselverordnung auf einen früheren Zeitpunkt abzustellen. Schließlich habe es der Gesetzgeber in der Hand, bei Fortdauer der Mangellage eine Sperrfristverordnung zu verlängern.
Anmerkung der Redaktion: Das Gericht schließt sich der Auffassung des Landgerichts Berlin und der wohl herrschenden Meinung im Schrifttum an; wer schon vor langen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft hatte, muss sich darauf einstellen (d. h.: zehn Jahre keine Berufung auf Eigenbedarf in ganz Berlin). Maßgeblich ist dabei, wie das Amtsgericht zu Recht annimmt, die erste Veräußerung nach Umwandlung (hier: 9. Februar 2009), mit der die 10-Jahresfrist zu laufen beginnt.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 109 und in unserer Datenbank
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