Grundeigentum-Verlag GmbH
grundeigentum-verlag
Verlag für private und unternehmerische Immobilien
Anzeige

Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beim Heizöleinkauf durch Beachtung der GE-Preistabelle
Gerichtlich verordnete Lektüre für alle Vermieter und Verwalter
06.01.2017 (GE 23/2016, S. 1484) Der Vermieter genügt dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wenn er die im Grundeigentum veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl sichtet, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen. Der Vermieter darf neben dem Preis auch Zuverlässigkeit und Erfahrung des Anbieters oder eine langjährige Geschäftsbeziehung mit dem Lieferanten berücksichtigen, so das LG Berlin. Außerdem entschied das Gericht, dass Leerstände es nicht rechtfertigen, zugunsten der verbleibenden Mieter von der Heizkostenverordnung und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen, und zwar auch dann nicht, wenn ein sehr hoher Anteil leerstehender Wohnungen im Einzelfall dazu führt, dass die letzten verbliebenen Wohnungsmieter mit den verbrauchsabhängig berechneten Kosten einen überproportional hohen Anteil der Fixkosten auferlegt bekommen. Das LG folgt insoweit dem BGH.
Der Fall: Das AG hatte die Beklagte zu der sich aus der Heizkostenabrechnung ergebenden Nachforderung verurteilt. Die beklagte Mieterin hatte behauptet, die Vermieterin (Klägerin) habe das Heizöl viel zu teuer eingekauft. Belege oder konkrete Bezugsquellen für die von ihr behaupteten niedrigeren Preise nannte sie nicht. Das AG hatte gemeint, spätestens nachdem die Klägerin den Werten der Beklagten die in der Zeitschrift Das Grundeigentum regelmäßig veröffentlichten Preisspannen und Durchschnittspreise gegenübergestellt habe, die wöchentlich anhand von Erhebungen des Journalisten Dieter Maeder bei etwa einem Drittel der Berliner Heizölhändler gewonnen würden, hätte die Beklagte ihre Quellen offen legen müssen.

Das Urteil: Das Landgericht schloss sich der Auffassung an. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor, wenn der Vermieter etwa die in den Medien veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl sichte, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen. Richtig sei auch, dass der Vermieter beim Heizöleinkauf neben dem Preis auch weitere Aspekte, wie beispielsweise die Zuverlässigkeit des Anbieters, dessen Erfahrung mit der besonderen Lage und der erschwerten Belieferung des Objekts oder auch eine langjährige Geschäftsbeziehung mit dem Lieferanten berücksichtigen dürfe. Die Beklagte habe nicht dargelegt, dass die Klägerin ihren Ermessenspielraum verletzt habe. Die von der Klägerin gezahlten Bezugspreise hätten nah an den in der Zeitschrift Das Grundeigentum veröffentlichten Mittelwerten gelegen.
Die Angabe der Beklagten, die von ihr ermittelten deutlich niedrigeren Durchschnittspreise beruhten auf einer Internetrecherche, sei mangels Plausibilitätsprüfung unzureichend, und es bleibe auch offen, ob und von welchen Unternehmen an den relevanten Stichtagen tatsächlich Heizöl zu den angegebenen Preisen hätte erworben werden können. Eine Preiswerbung eines Unternehmens in einem Internetportal belege nicht, dass das beworbene Wirtschaftsgut zu diesem Preis in der gewünschten Menge, zum gewünschten Zeitpunkt und zu den gewünschten Lieferkonditionen tatsächlich verfügbar sei und auf eine konkrete Anfrage hin dann auch tatsächlich verkauft werde. Internet-Angebote seien oft mit Einschränkungen beim Zeitfenster der Lieferung und den Zahlungsbedingungen verbunden. Wenn schon, dann hätte die Mieterin konkrete Angebote der Portale vortragen müssen, aus denen sich auch die Lieferungs- und Zahlungsbedingungen ergeben.
Keinen Erfolg hatte die Mieterin auch mit ihren Einwänden gegen den zugrunde gelegten Verteilungsmaßstab. Sie hatte insofern gemeint, die Vermieterin müsse sie wegen eines zeitweiligen Leerstands der angrenzenden Wohnungen im Erdgeschoss und im 2. OG von einem Teil der ihr nach dem ermittelten Verbrauch belasteten Kosten freistellen.
Die Heizkostenabrechnung genüge den Vorgaben der Heizkostenverordnung, indem die Heizkosten entsprechend § 7 HeizkostenVO je hälftig nach dem Verhältnis der Flächen und nach dem erfassten Verbrauch verteilt worden seien. Wohnungsleerstände rechtfertigten es nicht, von der Heizkostenverordnung und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen. Das gelte selbst dann, wenn ein sehr hoher Anteil leerstehender Wohnungen im Einzelfall dazu führe, dass die letzten verbliebenen Wohnungsmieter mit den verbrauchsabhängig berechneten Kosten einen überproportional hohen Anteil der Fixkosten auferlegt bekommen.
Die Grenze für eine Kostenverteilung nach der Heizkostenverordnung sieht das Gericht erst dort, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt. 
Eine absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten sei nicht gefordert. Leerstände seien sowohl für Vermieter als auch für die verbleibenden Mieter nachteilig. Der Vermieter müsse jedenfalls die verbrauchsunabhängigen Heizkostenanteile tragen, ohne Mieteinnahmen zu erzielen, während Mieter von erhöhten Verbrauchskostenumlagen betroffen sein können. Es entspreche der Billigkeit, wenn die verbleibenden Mieter einen angemessenen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen hätten – so hatte das auch der BGH schon gesehen.
Zwar habe die Mieterin schlüssig vorgetragen, dass sie zusätzlich heizen musste, weil die nach oben und unten angrenzenden Wohnungen jedenfalls zeitweise unbewohnt und nur in geringfügigem Umfang beheizt waren. Davor seien Mieter im Mehrfamilienhaus nicht geschützt. Sie hätten weder Anspruch darauf, dass die jeweiligen Nachbarn ihre Räume beheizten, noch könnten sie vom Vermieter verlangen, von den energetischen Folgen eines vorübergehenden Leerstandes der Nachbarwohnungen freigestellt zu werden. 

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1513 und in unserer Datenbank


Links: