Recht → Miet- & Zivilrecht
Nutzung des Berliner Mietspiegels 2015 weiterhin als einfacher Mietspiegel
Für Mieterhöhungsverlangen in Wedding, Mitte und Tiergarten
05.10.2016 (GE 18/2016, S. 1119) Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 kann es dahinstehen, ob dieser qualifiziert nach § 558d BGB ist; er reicht zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (Fortführung der Kammerrechtsprechung), da er insbesondere auf einer größeren Datenbasis beruht, als sie ein Sachverständiger mit angemessenem Kosten- und Zeitaufwand (im Verhältnis zu den oftmals geringen Streitwerten) ermitteln könnte.
Der Fall: Der Vermieter verlangte von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 295 € auf 339 € monatlich für die 36 m² große Wohnung. Dabei stützte er sein Erhöhungsverlangen auf drei Vergleichswohnungen im selben Objekt, für die eine Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 10 € bis 10,68 € gezahlt werde. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Das angerufene Amtsgericht wies die Klage ab. Bei Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 (Feld B 2) ergebe sich eine monatliche Nettokaltmiete von 226,80 € mit der Folge, dass das Verlangen unbegründet sei, weil die vereinbarte Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Gegen das Urteil legte der Vermieter Berufung ein.
Der Beschluss: Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die verlangte Miete überschreite die ortsübliche Vergleichsmiete, zu deren Ermittlung der Berliner Mietspiegel 2015 heranzuziehen gewesen sei.
Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit stelle ein Mietspiegel das am besten geeignete Mittel dar. Sein Vorzug bestehe vor allem darin, dass Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhten, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum regelmäßig geringen Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Denn nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sei auf die üblichen Entgelte der gesamten Gemeinde abzustellen. Daher könnte erst recht ein Vergleich mit nur drei Vergleichswohnungen, die sich zudem auch noch in demselben Wohnobjekt befänden, keine hinreichende Befundgrundlage bieten.
Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 könne es letztlich auch dahinstehen, ob dieser qualifiziert sei, denn er reiche zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (ZK 67 in GE 2016, 1092). Die Heranziehung eines einfachen Mietspiegels widerspreche nicht dem Willen des Gesetzgebers, auch wenn dieser weder in der ZPO als Beweismittel vorgesehen sei noch dessen Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein würden (ZK 67 in GE 2014, 1064; GE 2015, 971).
Anmerkung der Redaktion: Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss der ZK 67 zurückgewiesen worden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1156 und in unserer Datenbank
Der Beschluss: Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die verlangte Miete überschreite die ortsübliche Vergleichsmiete, zu deren Ermittlung der Berliner Mietspiegel 2015 heranzuziehen gewesen sei.
Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit stelle ein Mietspiegel das am besten geeignete Mittel dar. Sein Vorzug bestehe vor allem darin, dass Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhten, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum regelmäßig geringen Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Denn nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sei auf die üblichen Entgelte der gesamten Gemeinde abzustellen. Daher könnte erst recht ein Vergleich mit nur drei Vergleichswohnungen, die sich zudem auch noch in demselben Wohnobjekt befänden, keine hinreichende Befundgrundlage bieten.
Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 könne es letztlich auch dahinstehen, ob dieser qualifiziert sei, denn er reiche zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (ZK 67 in GE 2016, 1092). Die Heranziehung eines einfachen Mietspiegels widerspreche nicht dem Willen des Gesetzgebers, auch wenn dieser weder in der ZPO als Beweismittel vorgesehen sei noch dessen Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein würden (ZK 67 in GE 2014, 1064; GE 2015, 971).
Anmerkung der Redaktion: Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss der ZK 67 zurückgewiesen worden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1156 und in unserer Datenbank
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