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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Vorkaufsrecht bei bestimmbaren Einzelflächen
Beabsichtigte Realteilung mit Verkauf an Einzelpersonen
26.09.2016 (GE 17/2016, S. 1067) Bei einer Realteilung mit Veräußerung mehrerer Reihenhäuser haben die Mieter ein Vorkaufsrecht; dieses entfällt allerdings, wenn das Gesamtgrundstück veräußert wird. Ist die Realteilung mit Begründung von Wohnungseigentum zwar noch nicht formell vollzogen, nach dem Kaufvertrag aber vom Veräußerer geschuldet, kann ein Vorkaufsrecht entstehen.
Der Fall: Die Beklagte hatte ein Grundstück mit mehreren Einfamilienreihenhäusern an mehrere Ehepaare verkauft, wobei noch zu vermessende Teilflächen in einem Lageplan dargestellt waren und den einzelnen Käufern diese Teilflächen zugeordnet wurden. Die Mieterin eines Einfamilienhauses machte ein Vorkaufsrecht geltend;
die Beklagte meinte, es fehle
an den Voraussetzungen
dafür. Das Landgericht wies
die Klage auf Auffassung ab,
da hier kein Vorkaufsrecht
wegen des Verkaufs der ungeteilten Fläche entstanden
sei. Der Bundesgerichtshof
war anderer Auffassung.


Das Urteil: Mit Urteil vom
27. April 2016 stellte der
BGH fest, dass zwar die Teilungserklärung allein nicht ausreiche, da sie frei widerruflich sei. Aus dem Kaufvertrag ergebe sich jedoch eine Verpflichtung der Verkäuferin zur Aufteilung; dazu seien auch die zukünftigen Wohnungseigentumseinheiten hinreichend bestimmbar. Anders als vom Landgericht angenommen seien die Teilflächen konkreten Einzelerwerbern zugeordnet worden, wie sich auch dem Aufteilungsplan entnehmen lasse. Aus dem Kaufvertrag ergebe sich der Wille der Vertragsparteien, Alleineigentum einzelner Käufer an einzelnen Grundstücken zu begründen und Miteigentum nur an Gemeinschaftsteilflächen entstehen zu lassen. Kleinere Abweichungen, wonach Mietgegenstand und Kaufobjekt nicht völlig identisch seien, etwa hinsichtlich einer Gemeinschaftsfläche, seien unschädlich, denn schon § 467 BGB ordne an, dass sich in einem solchen Fall der Gesamtkaufpreis um den Anteil verringere, der auf die nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Gegenstände entfällt. Die Beklagte sei aber auch berechtigt, die Übertragung auch dieses Miteigentumsanteils zu verlangen, was hier die Klägerin aufgegriffen habe.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1085 und in unserer Datenbank