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Vermieteransprüche verjähren nicht vor Rückgabe
Fast 40.000 € Schaden nach Badezimmerumbau
30.11.2022 (GE 20/2022, S. 1038) Nach § 548 BGB beginnt die Verjährung eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter erst mit der Rückgabe der Mietsache. Das LG Berlin hatte gemeint, nach 30 Jahren sei ein solcher Anspruch verjährt, selbst wenn das Mietverhältnis noch bestehe, also keine Rückgabe erfolgt sei (GE 2020, 740). Das ist unrichtig – so der BGH.
Der Fall: Die Mieter hatten 1981 zu Beginn des Mietverhältnisses einen Fliesenfußboden mit einem Bodenabfluss in das ursprünglich mit Holzdielen ausgestattete Badezimmer einbauen lassen. Im Juli 2016 kam es zu einem erheblichen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung; es stellte sich heraus, dass mehrere Deckenbalken über Jahre durch Feuchtigkeit beschädigt worden waren. Die Vermieter machten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von mehr als 37.000 € geltend. Das Landgericht Berlin bestätigte die Abweisung der Klage durch das Amtsgericht, weil jedenfalls nach 30 Jahren die Ansprüche verjährt seien. Die zugelassene Revision war erfolgreich.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof legte ausführlich dar, dass § 548 BGB eine abschließende Sonderregelung für bestimmte mietrechtliche Ansprüche darstelle. Das folge aus Wortlaut, Gesetzessystematik und Sinn und Zweck der Vorschrift. Sie diene auch dem Rechtsfrieden, wenn während des Mietverhältnisses der Vermieter nicht die Mietsache auf mögliche Schadensersatzansprüche überprüfen müsse. Ob ein Schadensersatzanspruch auch darauf gestützt werden könne, dass die auf den Rollstuhl angewiesene Mieterin über Jahrzehnte neben der Badewanne geduscht habe, habe das Landgericht nicht festgestellt. Es könne auch nicht beurteilt werden, ob nach der versicherungsrechtlichen Lösung der Vermieter vorrangig wegen leichter Fahrlässigkeit die Gebäudeversicherung habe in Anspruch nehmen müssen. Die Sache sei daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Anmerkung: Die versicherungsrechtliche Lösung (BGH, GE 2015, 181) bedeutet, dass der Vermieter bei leichter Fahrlässigkeit des Mieters zunächst die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen muss, ohne dass diese Rückgriff beim Mieter nehmen kann (konkludenter Regressverzicht). Begründet wird das damit, dass sich der Mieter über die Betriebskosten an der Gebäudeversicherung beteiligt (siehe Beuermann GE 2012, 1426). Das gilt auch für den Fall, dass der Mieter eine Bruttomiete zahlt, wovon im Fall des BGH (Mietvertrag ehemals preisgebundener Altbau) auszugehen ist. Nach BGH, NJW 2006, 3707 „ist es unerheblich, ob die Versicherungsprämie offen umgelegt oder in die Miete einkalkuliert worden ist“.
Ob allerdings nur leichte Fahrlässigkeit anzunehmen war, ist zweifelhaft. Wenn die Mieterin tatsächlich viele Jahre lang neben der Badewanne geduscht haben sollte, dürfte eher grobe Fahrlässigkeit vorliegen.

Anmerkung der Redaktion: Beuermann hatte in seiner Anmerkung (GE 2020, 708) dazu vermerkt: „Es wäre alles andere als eine Überraschung, wenn der BGH die Entscheidung der 64. Kammer nicht aufheben würde.“

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 1049 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann


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