Grundeigentum-Verlag GmbH
grundeigentum-verlag
Verlag für private und unternehmerische Immobilien
Anzeige

Archiv / Suche


Dönergrill stört – kein Betrieb im Teileigentum
Nicht bei Zweckbestimmung „Laden“
29.01.2021 (GE 24/2020, S. 1598) In einer Teileigentumseinheit mit der Zweckbestimmung „Laden“ darf kein Dönergrill betrieben werden, weil es sich dabei typischerweise um eine störende Nutzung handelt, unabhängig davon, ob es tatsächlich zu solchen Störungen kommt.
Der Fall: Die Beklagte ist Vermieterin einer Sondereigentumseinheit (SE), in der seit Anfang 2017 ein Döner-Imbiss betrieben wird. Die Räume bieten Sitzgelegenheiten für mindestens 20 Personen im Innen- und weitere Sitzmöglichkeiten im Außenbereich. In der Teilungserklärung von 1978 ist die SE als „Laden Nr. 11“ bezeichnet.
Die Kläger sind Eigentümer einer ca. 30 m entfernt gelegenen Wohnung in derselben WEG. Sie meinen, die Nutzung der Räumlichkeiten als Gaststättenbetrieb widerspreche der Zweckbestimmung. Die Beklagte bestreitet eine Beeinträchtigung der Nachbarn durch die zweckfremde Nutzung und behauptet, dass 80 bis 90 % der Gäste Essen zum Mitnehmen bestellen. Außerdem habe sich das Verständnis davon, was ein „Laden“ ist, seit 1978 gewandelt.

Das Urteil: Das AG München meint, die Kläger haben einen Unterlassungsanspruch gegen die Beklagte. Die Eigentumseinheit sei als „Laden“ beschrieben, was eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 15 Abs. 1 WEG darstelle.
Bei einer objektiven Auslegung der Regelung handele es sich bei einem „Laden“ um eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann, während in einer Gaststätte Essen zubereitet werde. Die vorhandene Bestuhlung sowie der Dönergrill, der Pizzaofen und die Fritteuse deuteten hier auf einen Gaststättenbetrieb hin, und eben nicht auf eine Verkaufsstätte.
Zwar müsse ein Bedeutungswandel aufgrund der subjektiven Wahrnehmung auch berücksichtigt werden, so dass eine Verlängerung der Ladenöffnungszeiten auch eine erweiterte Nutzung ermögliche, ohne dass es auf das Alter der Teilungserklärung ankäme. Dadurch wird aber aus einem „Laden“ keine „Gaststätte“, selbst dann, wenn sie nur während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten offen ist.
Es komme auch nicht darauf an, ob der Imbiss in der Praxis mehr störe als ein Laden, sondern ob der Betrieb generell ein größeres Störpotential mit sich bringt.

AG München, Urteil vom 31. Oktober 2020 - 483 C 8260/19 -


Links: