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Fristgerechte Kündigung bei Zahlungsrückstand auch erschwert
Geschütztes Marktsegment
22.01.2020 (GE 23/2019, S. 1538) Seit einigen Jahren besteht ein Kooperationsvertrag zwischen dem Land Berlin und den landeseigenen Wohnungsunternehmen, der wohnungslosen oder von Wohnungslosigkeit bedrohten Menschen helfen soll. Mieter in diesem sogenannten „Geschützten Marktsegment“ haben besondere Rechte, wie jetzt das LG Berlin entschieden hat.
Der Fall: Der Beklagte war seit 2005 Mieter einer Wohnung beim Tochterunternehmen eines landeseigenen Wohnungsunternehmens. Die Wohnung war im Rahmen des sog. „Geschützten Marktsegments“ vermietet worden; es bestanden erhebliche Mietrückstände. Ferner waren Prozesskosten offen für Rechtsstreitigkeiten, in denen die Vermieterin erfolgreich den Beklagten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt hatte. Die Vermieterin kündigte fristlos und fristgerecht. Das Landgericht Berlin verneinte trotzdem einen Räumungsanspruch.

Das Urteil: Die Kündigungen wegen Zahlungsverzugs seien schon deshalb unwirksam, weil die Klägerin sich nicht an das Verfahren in § 4 des Kooperationsvertrages gehalten habe, wonach jede Mietvertragsverletzung zunächst dem zuständigen Bezirk oder dem freien Träger mitgeteilt werden müsse, ehe eine Kündigung ausgesprochen werden könne. Das gelte nicht nur für fristlose, sondern auch für fristgerechte Kündigungen. Der Kooperationsvertrag sei ein Vertrag zugunsten Dritter, sodass der Mieter sich darauf berufen könne.
Entgegen der Auffassung der Klägerin gelte die Verfahrensregelung in § 4 des Kooperationsvertrages nicht nur für einen Zeitraum von zwei Jahren nach Abschluss des Mietvertrages, was sich schon aus der Zielsetzung des Kooperationsvertrages (Wohnungssicherung) ergebe. Die Klägerin könne sich auch nicht auf die Mietvertragsklausel berufen, wonach eine außerordentliche Kündigung vorbehalten werde. Wenn wie hier ein Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung wegen einer Bestandsschutzklausel nicht ausreiche, könne er umso weniger für eine fristlose Kündigung herangezogen werden.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1579 und in unserer Datenbank.


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