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Markierte Stellplätze in einer zwei Grundstücke verbindenden Tiefgarage gelten als abgeschlossen
Eintragungsfähiges Sondereigentum
04.12.2019 (GE 20/2019, S. 1284) Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt, wenn sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.
Der Fall: Die Beteiligte ist Eigentümerin zweier benachbarter und bebauter Grundstücke, die durch eine einheitliche Tiefgarage verbunden sind, die durch eine Ein- und Ausfahrt nur auf einem der beiden Grundstücke erschlossen wird. Die Beteiligte hat getrennte Teilungserklärungen bezüglich der Grundstücke und der unter den beiden Gebäuden befindlichen Tiefgaragenstellplätze abgegeben. Im vorliegenden Fall geht es um die Eintragung der Teilungserklärung des einen Gebäudegrundstücks. Den Eintragungsantrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung zurückgewiesen, weil nicht nachgewiesen sei, dass die durchgehende Tiefgarage Bestandteil des hier betroffenen Gebäudegrundstücks sei. Der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.
Der Beschluss: Das KG hebt die Zwischenverfügung auf, weil kein Anlass für den Erlass einer Zwischenverfügung besteht. Es fehlt jeder Anhalt für die Annahme, dass die auf beiden Grundstücken errichtete, durchgehende Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil allein dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre. Aus den objektiven Gegebenheiten kann nicht geschlossen werden, dass die Tiefgarage nur einem einzigen Stammgrundstück zuzuordnen ist. Aus den getrennten Teilungserklärungen der Beteiligten zum hiesigen Grundstück und dem Nachbargrundstück ergibt sich der Wille der Beteiligten zu einer vertikalen Teilung des Gebäudes an der Grundstücksgrenze. Es ist nicht ersichtlich, dass die Tiefgarage für eines der Grundstücke eine größere wirtschaftliche Bedeutung haben könnte. Der auf dem hier betroffenen Grundstück belegende Teil der Tiefgarage ist zwar etwas größer (21 Stellplätze) als der andere Teil (17 Stellplätze), dafür befindet sich dort die gemeinsame Zu- und Ausfahrt auf diesem Grundstück.
Anmerkung: Die Annahme einer vertikalen Teilung der Tiefgarage auf der Grundstücksgrenze steht nicht dem Erfordernis der Abgeschlossenheit des Sondereigentums (bezüglich der zugeordneten Stellplätze!) entgegen. Abgeschlossen müssen die Sondereigentumsrechte zwar grundsätzlich innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sein, d. h. gegenüber den anderen Sondereigentumsrechten. Das ist aber auch bei offenen Stellplätzen in einer Tiefgarage möglich, weil hier die Ausnahmeregelung greift, dass Garagenstellplätze fiktiv als abgeschlossene Räume bereits dann gelten, wenn ihre Flächen (nur) durch dauerhafte Markierungen auf dem Boden ersichtlich sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1317 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Das KG hebt die Zwischenverfügung auf, weil kein Anlass für den Erlass einer Zwischenverfügung besteht. Es fehlt jeder Anhalt für die Annahme, dass die auf beiden Grundstücken errichtete, durchgehende Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil allein dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre. Aus den objektiven Gegebenheiten kann nicht geschlossen werden, dass die Tiefgarage nur einem einzigen Stammgrundstück zuzuordnen ist. Aus den getrennten Teilungserklärungen der Beteiligten zum hiesigen Grundstück und dem Nachbargrundstück ergibt sich der Wille der Beteiligten zu einer vertikalen Teilung des Gebäudes an der Grundstücksgrenze. Es ist nicht ersichtlich, dass die Tiefgarage für eines der Grundstücke eine größere wirtschaftliche Bedeutung haben könnte. Der auf dem hier betroffenen Grundstück belegende Teil der Tiefgarage ist zwar etwas größer (21 Stellplätze) als der andere Teil (17 Stellplätze), dafür befindet sich dort die gemeinsame Zu- und Ausfahrt auf diesem Grundstück.
Anmerkung: Die Annahme einer vertikalen Teilung der Tiefgarage auf der Grundstücksgrenze steht nicht dem Erfordernis der Abgeschlossenheit des Sondereigentums (bezüglich der zugeordneten Stellplätze!) entgegen. Abgeschlossen müssen die Sondereigentumsrechte zwar grundsätzlich innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sein, d. h. gegenüber den anderen Sondereigentumsrechten. Das ist aber auch bei offenen Stellplätzen in einer Tiefgarage möglich, weil hier die Ausnahmeregelung greift, dass Garagenstellplätze fiktiv als abgeschlossene Räume bereits dann gelten, wenn ihre Flächen (nur) durch dauerhafte Markierungen auf dem Boden ersichtlich sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1317 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister
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