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Kosten für Gemeinschaftsflächen bei fehlender öffentlicher oder privater Widmung umlagefähig
Spielplätze, Parks und sonstige Grün- und Freiflächen
20.11.2017 (GE 20/2017, S. 1197) Sind Gemeinschaftsflächen wie Spielplätze, Parks und sonstige Grün- und Freiflächen weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer öffentlich zugänglich gemacht, zählen die Kosten für Pflege, Reinigung und Winterdienst zu den Betriebskosten.
Der Fall: Die Klägerin (Vermieterin) verlangt Zahlung des Saldos aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2013. Das AG hatte die Klage abgewiesen, weil die Positionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst nicht umlagefähig seien. Dies deshalb, weil in diesen Positionen die Kosten für die zum Grundstück gehörenden Gemeinschaftsanlagen des Parkviertels Dahlem, wie der Spiderpark und der Bouleplatz, enthalten seien. Die Berufung hatte Erfolg.

Das Urteil: Den Gemeinschaftsanlagen fehlt nicht der Bezug zur Mietsache, da sie nicht der Öffentlichkeit gewidmet seien.
Die Erholungsanlagen seien weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit zugänglich gemacht; entscheidend sei nach der Rechtsprechung des BGH einzig, ob eine förmliche öffentliche Widmung vorliege.
Bei dem Begriff der „Widmung“ handelt es sich um eine rechtstechnisch definierte Norm (hier § 2 Grünanlagengesetz).
Die betreffenden Flächen seien auch nicht durch Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet. Dies sei dann der Fall, wenn beispielsweise ein Supermarkt seinen Parkplatz der Öffentlichkeit widme mit der Folge, dass es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handele, die einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich gemacht werden soll. Dabei komme es nicht auf den inneren Willen, sondern auf die für den Verkehrsteilnehmer nach außen erkennbaren Umstände an.
Hier seien die Gemeinschaftsanlagen nicht öffentlich zugänglich gemacht worden. Zwar sei das Parkviertel nicht umzäunt, jedoch lägen die Erholungsflächen in der Mitte und seien von den Häusern umgrenzt und von den das Parkviertel insgesamt begrenzenden Straßen aus nicht einsehbar. Es sei erkennbar, dass es sich um eine einheitlich gestaltete, nach außen abgegrenzte Wohnanlage handele, zu welcher die Erholungsflächen gehörten.
Dass in der gesamten Wohnanlage nur die Mieter des Gebäudes, auf dessen Grundstück die Erholungsflächen liegen, allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet wurden, führe nicht zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenabrechnung sei es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1225 und in unserer Datenbank


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