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Keine Einzelklage gegen den Verwalter
Beschluss nicht umgesetzt
15.05.2017 (GE 08/2017, S. 459) Eine Klage einzelner Wohnungseigentümer gegen den säumigen Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen ist unzulässig.
Beschluss nicht umgesetzt
Keine Einzelklage gegen den Verwalter
Eine Klage einzelner Wohnungseigentümer gegen den säumigen Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen ist unzulässig.
Der Fall: Die Wohnungseigentümer beschlossen, die Ursache von Wassereinbrüchen im Keller einer Eigentumseinheit festzustellen. Da der Verwalter untätig blieb, wollte der betroffene Eigentümer ihn klageweise zur Durchführung der beschlossenen Maßnahmen zwingen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Die Entscheidung: Beim LG haben die Parteien übereinstimmend Hauptsacheerledigung erklärt. Das LG hat die Kosten dem Kläger auferlegt, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Nach Auffassung des LG ist ein Wohnungseigentümer nicht berechtigt, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung beschlossener Maßnahmen zu erzwingen. Wie der BGH (GE 2012, 1237 = NJW 2012, 2955) entschieden hat, obliegt die Umsetzung von Beschlüssen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung und ggf. auf Schadensersatz haftet. Demzufolge ist es Aufgabe des Verbandes – der mit dem Verwalter den Verwaltungsvertrag geschlossen hat – und nicht des einzelnen Wohnungseigentümers, Ansprüche auf Durchführung von Beschlüssen gegenüber dem Verwalter durchzusetzen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verwaltervertrag auch Schutzwirkungen zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers entfaltet. Soweit nur dem einzelnen Wohnungseigentümer insoweit Schadensersatzansprüche zustehen, kann er diese zwar unmittelbar gegen den Verwalter ohne Einschaltung des Verbands geltend machen (BGH, GE 1992, 775 = NJW 1992, 182). Dies betrifft allerdings nur die – ihm individuell zustehenden – Sekundäransprüche. Wegen der primären Erfüllungsansprüche muss der einzelne Wohnungseigentümer ggf. beim Verband darauf hinwirken, dass dieser gegenüber dem Verwalter tätig wird, wozu aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis ein Anspruch bestehen kann (BGH, NJW 2012, 2955). 

Anmerkung: Für diese Ansicht sprechen letztlich auch praktische Erwägungen. Denn gerade bei der oft im Streit stehenden Frage, ob ein Beschluss vollständig umgesetzt worden ist oder nicht, ist es Aufgabe des Verbands, über diese Frage zu befinden und ggf. durch ergänzende Anweisungen an den Verwalter diesen zu entsprechenden Tätigkeiten zu veranlassen. Die den Verband betreffende Frage der Beschlussumsetzung darf nicht auf Streitigkeiten einzelner Wohnungseigentümer mit dem Verwalter verlagert werden. Schwierigkeiten würden sich auch ergeben, wenn etwa andere Wohnungseigentümer gleichzeitig auf Unterlassung der Beschlussdurchführung klagen würden.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 488 und in unserer Datenbank
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister, AKD Dittert, Südhoff & Partner


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