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Aushandeln einer Individualvereinbarung und unwirksame AGB
Schönheitsreparaturen
08.05.2017 (GE 08/2017, S. 455) Wird nur eine spezielle Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, gelten die Abreden insgesamt weiter als AGB. Einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, kommt keine Beweiskraft zu. Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen.
Der Fall: Der Vermieter machte nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter u. a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend. Damit hatte er beim AG Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung zu dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ab. Die entsprechenden Regelungen im Mietvertrag zur Verpflichtung zum Anstrich der Fenster und Türen ohne Einschränkung (auf innen) und die starre Fristenregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen seien nach § 307 BGB unwirksam. Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, die Regelungen seien Individualvereinbarungen, die zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelt worden seien. Werde – wie vorliegend – nur eine spezielle Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, würden die Abreden insgesamt weiter als AGB gelten. Ferner komme selbst einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, keine Beweiskraft zu. Selbiges gelte für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen. Der Vermieter trage die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich eines behaupteten individuellen Aushandelns. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liege ein Aushandeln (nur) dann vor, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen „gesetzesfremden“ Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können. Diesen Beweis könne der Verwender nicht schon dadurch führen, dass der Vertragspartner bestätigt, dass die Klausel ausgehandelt worden sei, oder aus der sich ergibt, dass der Verwender zu Verhandlungen über den Inhalt der Klausel bereit gewesen sei. Sämtliche die Schönheitsreparaturen betreffenden Klauseln seien als eine Einheit zu fassen, die der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB unterlägen. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sei, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit eines Teilaspekts dieser einheitlichen Rechtspflicht in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führe. Dies gelte auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt sei.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 477 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung zu dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ab. Die entsprechenden Regelungen im Mietvertrag zur Verpflichtung zum Anstrich der Fenster und Türen ohne Einschränkung (auf innen) und die starre Fristenregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen seien nach § 307 BGB unwirksam. Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, die Regelungen seien Individualvereinbarungen, die zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelt worden seien. Werde – wie vorliegend – nur eine spezielle Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, würden die Abreden insgesamt weiter als AGB gelten. Ferner komme selbst einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, keine Beweiskraft zu. Selbiges gelte für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen. Der Vermieter trage die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich eines behaupteten individuellen Aushandelns. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liege ein Aushandeln (nur) dann vor, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen „gesetzesfremden“ Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können. Diesen Beweis könne der Verwender nicht schon dadurch führen, dass der Vertragspartner bestätigt, dass die Klausel ausgehandelt worden sei, oder aus der sich ergibt, dass der Verwender zu Verhandlungen über den Inhalt der Klausel bereit gewesen sei. Sämtliche die Schönheitsreparaturen betreffenden Klauseln seien als eine Einheit zu fassen, die der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB unterlägen. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sei, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit eines Teilaspekts dieser einheitlichen Rechtspflicht in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führe. Dies gelte auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt sei.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 477 und in unserer Datenbank
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