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Homesharing und das Finanzamt: Was versteuert werden muss und was abgesetzt werden kann
Ferienwohnungsvermietung: Gebt dem Staate, was des Staates ist
10.10.2018 (GE 18/2018, S. 1089) Einnahmen aus der (Unter-) Vermietung der eigenen Hauptwohnung während einer urlaubsbedingten Abwesenheit sind im Regelfall zu versteuern. Berlins Finanzsenator gab dazu aufgrund einer Kleinen Anfrage des Abgeordneten Marcel Luthe (FDP) eine umfangreiche Stellungnahme ab.
Einnahmen aus der (Unter-) Vermietung von Wohnraum, die über einen reinen Kostenersatz hinausgehen, gehören zu den steuerbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Für die Besteuerung ist nicht von Bedeutung, ob eine gesamte Wohnung während einer urlaubsbedingten Abwesenheit vermietet wird oder eine ggf. dauerhafte Untervermietung einzelner Räume vorliegt.
Übersteigen die Einnahmen aus einer vorübergehenden (Unter-) Vermietung von Teilen einer selbst genutzten Wohnung bzw. eines selbst genutzten Hauses nicht 520 € im Kalenderjahr, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStRL 2012).
Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Vermietungseinnahmen sind als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Hierunter fallen – neben der an den Vermieter gezahlten Miete – u. a. verbrauchsabhängige Kosten (z. B. für Wasser, Strom und Heizung). Der Abzug dieser Aufwendungen berechnet sich zeit- und flächenanteilig nach dem vermieteten Teil. Werbungskosten, die allein durch die Vermietung verursacht worden sind (z. B. Werbung, Vermittlung oder Gebühren), sind in voller Höhe abzugsfähig.
Auch die vom Beherbergungsbetrieb (= Vermieter) geschuldete sogenannte City Tax
(§ 2 Abs. 1 Berliner Übernachtungsteuergesetz – ÜnStG) ist in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Die Glaubhaftmachung der beruflichen Veranlassung für das Absehen von der Besteuerung bei der Übernachtungssteuer ist nach § 1 Abs. 3 Satz º1103
2 ÜnStG durch den Gast gegenüber dem Beherbergungsbetrieb zu erbringen. Der Nachweis ist bei abhängig Beschäftigten erbracht, sofern die Buchung unmittelbar durch den Arbeitgeber erfolgt oder die Rechnung auf den Arbeitgeber ausgestellt oder unmittelbar durch diesen bezahlt wird. In den übrigen Fällen kann die Glaubhaftmachung durch Vorlage einer Bestätigung der Arbeitgeberin/des Arbeitgebers, aus der freiwillige Angaben zum Namen und Sitz der Arbeitgeberin/des Arbeitgebers und zum Zeitraum des Aufenthalts hervorgehen, erfolgen. Anstelle der Bestätigung des Arbeitgebers kann der Übernachtungsgast selbst die berufliche Veranlassung der Übernachtung darlegen. Dies kann dadurch geschehen, dass er für Zwecke der Überprüfung durch die Finanzbehörde freiwillig neben den Angaben zur eigenen Person und zum Zeitraum des Aufenthalts auch Angaben zum Namen und Sitz des Arbeitgebers macht.
Bei selbständig oder gewerblich Tätigen bzw. Mitunternehmern ist auf einen vergleichbaren Nachweis wie bei abhängig Beschäftigten abzustellen, wobei es auch in diesen Fällen unschädlich ist, wenn der Übernachtungsgast unter Angabe seiner Einkommensteuernummer den Nachweis selbst ausstellt.
Auch Absetzungen für Abnutzung (AfA) auf das mitvermietete Wohnungsinventar sind nach § 7 Abs. 1 EStG abzugsfähig, sofern die vorgesehene betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des betreffenden Inventars noch nicht abgelaufen ist. Die Höhe der abzugsfähigen Absetzungen ist zeitanteilig zu ermitteln.
Bei Einnahmen aus (Unter-)Vermietung der eigenen Hauptwohnung handelt es sich um berücksichtigungsfähiges Einkommen im Sinne des § 9 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 11 ff. Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II). Zum Einkommen nach § 11 SGB II zählt grundsätzlich jede Einnahme in Geld, unter Berücksichtigung der Absetzbeträge des § 11 b SGB II. Zwar bleiben bestimmte Einkünfte bei der Bedarfsprüfung von vornherein ganz oder teilweise unberücksichtigt. Die in Rede stehenden (Unter-) Mieteinnahmen sind jedoch nicht den insoweit privilegierten Einkommensarten des § 11 a SGB II zuzurechnen. Bewohnt die leistungsberechtigte Person nicht selbst die Wohneinheit, sind als Einkünfte aus der Vermietung von möblierten Wohnungen und Zimmern
■ bei möblierten Wohnungen 80 %,
■ bei möblierten Zimmern 70 % und
■ bei Leerzimmern 90 %
der Roheinnahmen anzusetzen. Nicht zu den Mieteinnahmen gehören Verbrauchskosten, die vom (Unter-) Mieter wieder ersetzt werden, beispielsweise für Energie oder anteiliges Wassergeld.
Übersteigen die Einnahmen aus einer vorübergehenden (Unter-) Vermietung von Teilen einer selbst genutzten Wohnung bzw. eines selbst genutzten Hauses nicht 520 € im Kalenderjahr, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStRL 2012).
Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Vermietungseinnahmen sind als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Hierunter fallen – neben der an den Vermieter gezahlten Miete – u. a. verbrauchsabhängige Kosten (z. B. für Wasser, Strom und Heizung). Der Abzug dieser Aufwendungen berechnet sich zeit- und flächenanteilig nach dem vermieteten Teil. Werbungskosten, die allein durch die Vermietung verursacht worden sind (z. B. Werbung, Vermittlung oder Gebühren), sind in voller Höhe abzugsfähig.
Auch die vom Beherbergungsbetrieb (= Vermieter) geschuldete sogenannte City Tax
(§ 2 Abs. 1 Berliner Übernachtungsteuergesetz – ÜnStG) ist in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Die Glaubhaftmachung der beruflichen Veranlassung für das Absehen von der Besteuerung bei der Übernachtungssteuer ist nach § 1 Abs. 3 Satz º1103
2 ÜnStG durch den Gast gegenüber dem Beherbergungsbetrieb zu erbringen. Der Nachweis ist bei abhängig Beschäftigten erbracht, sofern die Buchung unmittelbar durch den Arbeitgeber erfolgt oder die Rechnung auf den Arbeitgeber ausgestellt oder unmittelbar durch diesen bezahlt wird. In den übrigen Fällen kann die Glaubhaftmachung durch Vorlage einer Bestätigung der Arbeitgeberin/des Arbeitgebers, aus der freiwillige Angaben zum Namen und Sitz der Arbeitgeberin/des Arbeitgebers und zum Zeitraum des Aufenthalts hervorgehen, erfolgen. Anstelle der Bestätigung des Arbeitgebers kann der Übernachtungsgast selbst die berufliche Veranlassung der Übernachtung darlegen. Dies kann dadurch geschehen, dass er für Zwecke der Überprüfung durch die Finanzbehörde freiwillig neben den Angaben zur eigenen Person und zum Zeitraum des Aufenthalts auch Angaben zum Namen und Sitz des Arbeitgebers macht.
Bei selbständig oder gewerblich Tätigen bzw. Mitunternehmern ist auf einen vergleichbaren Nachweis wie bei abhängig Beschäftigten abzustellen, wobei es auch in diesen Fällen unschädlich ist, wenn der Übernachtungsgast unter Angabe seiner Einkommensteuernummer den Nachweis selbst ausstellt.
Auch Absetzungen für Abnutzung (AfA) auf das mitvermietete Wohnungsinventar sind nach § 7 Abs. 1 EStG abzugsfähig, sofern die vorgesehene betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des betreffenden Inventars noch nicht abgelaufen ist. Die Höhe der abzugsfähigen Absetzungen ist zeitanteilig zu ermitteln.
Bei Einnahmen aus (Unter-)Vermietung der eigenen Hauptwohnung handelt es sich um berücksichtigungsfähiges Einkommen im Sinne des § 9 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 11 ff. Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II). Zum Einkommen nach § 11 SGB II zählt grundsätzlich jede Einnahme in Geld, unter Berücksichtigung der Absetzbeträge des § 11 b SGB II. Zwar bleiben bestimmte Einkünfte bei der Bedarfsprüfung von vornherein ganz oder teilweise unberücksichtigt. Die in Rede stehenden (Unter-) Mieteinnahmen sind jedoch nicht den insoweit privilegierten Einkommensarten des § 11 a SGB II zuzurechnen. Bewohnt die leistungsberechtigte Person nicht selbst die Wohneinheit, sind als Einkünfte aus der Vermietung von möblierten Wohnungen und Zimmern
■ bei möblierten Wohnungen 80 %,
■ bei möblierten Zimmern 70 % und
■ bei Leerzimmern 90 %
der Roheinnahmen anzusetzen. Nicht zu den Mieteinnahmen gehören Verbrauchskosten, die vom (Unter-) Mieter wieder ersetzt werden, beispielsweise für Energie oder anteiliges Wassergeld.
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