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Ortsübliche Vergleichsmieten: Die Berliner jammern am lautesten auf dem niedrigsten Niveau
In der Liste der Städte mit dem höchsten Mietniveau abgeschlagen ganz weit hinten
10.03.2017 (GE 03/2017, S. 127) Die gestiegenen Marktmieten bei der Neuvermietung wirken sich sukzessive – wenn auch verzögert – auf das Niveau der in den Mietspiegeln dokumentierten Bestandsmieten aus. 2016 sind die ortsüblichen Vergleichsmieten wie im Vorjahr um 1,8 % gestiegen. Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex 2016.
Der F+B-Mietspiegelindex ist die einzige Auswertung aller deutschen Mietspiegel. Er wird in regelmäßigen Abständen seit 1996 von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg publiziert, die auch mit der Erstellung der letzten Berliner Mietspiegel betraut war.
Diese Daten des F+B-Mietspiegelindex spiegeln das Niveau und die Entwicklung der Mieten im Bestand wider, also der Wohnkosten, die Deutschlands Mieter im Durchschnitt derzeit zahlen müssen. Analysiert werden die Nettokaltmieten von Wohnungen mit einer Fläche von 65 m2, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern mit veröffentlichten Mietspiegeln. Für den F+B-Mietspiegelindex 2016 wurde das Niveau der im Bestand derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 345 Städte und Gemeinden ausgewertet.
Die Erhebungsergebnisse zeigen, dass es Mietspiegel in der Regel erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern gibt. Von den insgesamt 1.559 Orten dieser Größenordnung verfügen 565 Gemeinden (36 %) über einen Mietspiegel; ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (680 Orte) sind es insgesamt 57 %. Grundsätzlich gilt: je größer die Städte, desto größer die Quote von Mietspiegeln. So verfügen mittlerweile 93 % aller deutschen Metropolen (über 500.000 Einwohner) und 89 % aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel. Die Stadt Bremen ist nach wie vor die einzige Metropole ohne Mietspiegel.
Teuerste Metropolen: München,
Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg
„Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 11,18 €/m2 Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 71 % über den 6,54 €/m2, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.
Ebenfalls weit oben auf der Rangliste steht neben weiteren Städten im Münchner Umland der Metropolraum Stuttgart mit seinen Umlandgemeinden (von Rang 2 - Stuttgart bis Rang 8 - Ludwigsburg). Es folgen auf Rang 9 Düsseldorf, Köln (11), Hamburg (15) und Frankfurt/Main (18).
In Stuttgart liegen die Mieten mit 9,76 €/m2 um 49 % über dem aktuellen Bundesdurchschnitt, in Düsseldorf, Köln und Hamburg zwischen 8,26 und 8,07 € um 26 bis 23 % darüber. In Frankfurt/Main müssen Mieter in bestehenden Mietverhältnissen durchschnittlich 7,94 €/m2, also 21 % mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.
„Der F+B-Mietspiegelindex bildet damit auch die Wohnungsmarktsituation in den prosperierenden Wirtschaftsmetropolen ab“, so Dr. Leutner. „Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht weitere Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und das insgesamt steigende Mietniveau wirkt sich sukzessive auch im Bestand aufgrund von Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Verträge und höhere Neuvermietungsmieten aus“, so Leutner.
Wenn auch auf insgesamt niedrigerem Mietenniveau ist dieser Effekt ebenfalls bei ostdeutschen Großstädten feststellbar. Jena, Rostock und Erfurt liegen auf den Indexrangplätzen 80 bis 99 mit einer Durchschnittsmiete von 6,40 bis 6,20 €/m2 auf dem Niveau des Durchschnitts aller Mietspiegelstädte. Die übrigen Großstädte in den neuen Ländern rangieren überwiegend darunter. So zahlt man z. B. in Potsdam im Schnitt 6,07 €/m2 und erreicht damit das Berliner Niveau. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 5,72 bzw. 5,64 € für den Quadratmeter.
Günstige Hauptstadt
Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in der Bundeshauptstadt, wenn man die anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab nimmt. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 6,46 €/m2, in den östlichen 5,85 €/m2. Gerade in Berlin existiert aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine enorme Spannbreite, die der bloße Mittelwert naturgemäß nicht wiedergibt. Deutschlandweit zeigt sich wieder das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete von rd. 6,15 €/m2 im Altbau bis zu 8,03 €/m2 im aktuellen Neubau. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen in den neuen Ländern überdurchschnittlich auf. Im Westen ziehen dagegen insbesondere die Mieten in den Baualtersklassen der 1970er und 1980er Jahre an.
Diese Daten des F+B-Mietspiegelindex spiegeln das Niveau und die Entwicklung der Mieten im Bestand wider, also der Wohnkosten, die Deutschlands Mieter im Durchschnitt derzeit zahlen müssen. Analysiert werden die Nettokaltmieten von Wohnungen mit einer Fläche von 65 m2, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern mit veröffentlichten Mietspiegeln. Für den F+B-Mietspiegelindex 2016 wurde das Niveau der im Bestand derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 345 Städte und Gemeinden ausgewertet.
Die Erhebungsergebnisse zeigen, dass es Mietspiegel in der Regel erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern gibt. Von den insgesamt 1.559 Orten dieser Größenordnung verfügen 565 Gemeinden (36 %) über einen Mietspiegel; ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (680 Orte) sind es insgesamt 57 %. Grundsätzlich gilt: je größer die Städte, desto größer die Quote von Mietspiegeln. So verfügen mittlerweile 93 % aller deutschen Metropolen (über 500.000 Einwohner) und 89 % aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel. Die Stadt Bremen ist nach wie vor die einzige Metropole ohne Mietspiegel.
Teuerste Metropolen: München,
Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg
„Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 11,18 €/m2 Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 71 % über den 6,54 €/m2, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.
Ebenfalls weit oben auf der Rangliste steht neben weiteren Städten im Münchner Umland der Metropolraum Stuttgart mit seinen Umlandgemeinden (von Rang 2 - Stuttgart bis Rang 8 - Ludwigsburg). Es folgen auf Rang 9 Düsseldorf, Köln (11), Hamburg (15) und Frankfurt/Main (18).
In Stuttgart liegen die Mieten mit 9,76 €/m2 um 49 % über dem aktuellen Bundesdurchschnitt, in Düsseldorf, Köln und Hamburg zwischen 8,26 und 8,07 € um 26 bis 23 % darüber. In Frankfurt/Main müssen Mieter in bestehenden Mietverhältnissen durchschnittlich 7,94 €/m2, also 21 % mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.
„Der F+B-Mietspiegelindex bildet damit auch die Wohnungsmarktsituation in den prosperierenden Wirtschaftsmetropolen ab“, so Dr. Leutner. „Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht weitere Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und das insgesamt steigende Mietniveau wirkt sich sukzessive auch im Bestand aufgrund von Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Verträge und höhere Neuvermietungsmieten aus“, so Leutner.
Wenn auch auf insgesamt niedrigerem Mietenniveau ist dieser Effekt ebenfalls bei ostdeutschen Großstädten feststellbar. Jena, Rostock und Erfurt liegen auf den Indexrangplätzen 80 bis 99 mit einer Durchschnittsmiete von 6,40 bis 6,20 €/m2 auf dem Niveau des Durchschnitts aller Mietspiegelstädte. Die übrigen Großstädte in den neuen Ländern rangieren überwiegend darunter. So zahlt man z. B. in Potsdam im Schnitt 6,07 €/m2 und erreicht damit das Berliner Niveau. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 5,72 bzw. 5,64 € für den Quadratmeter.
Günstige Hauptstadt
Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in der Bundeshauptstadt, wenn man die anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab nimmt. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 6,46 €/m2, in den östlichen 5,85 €/m2. Gerade in Berlin existiert aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine enorme Spannbreite, die der bloße Mittelwert naturgemäß nicht wiedergibt. Deutschlandweit zeigt sich wieder das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete von rd. 6,15 €/m2 im Altbau bis zu 8,03 €/m2 im aktuellen Neubau. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen in den neuen Ländern überdurchschnittlich auf. Im Westen ziehen dagegen insbesondere die Mieten in den Baualtersklassen der 1970er und 1980er Jahre an.
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