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Die Umwandlungsverordnung zeigt Wirkung – sogar dort, wo sie überhaupt nicht gilt
Milieuschutzsatzungen zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
15.03.2017 (GE 05/2017, S. 252) Die Senatsverwaltung veröffentlichte kürzlich den ersten Monitoringbericht zur Wirksamkeit des faktischen Umwandlungsverbots in Berliner Milieuschutzgebieten und sieht dessen Wirksamkeit bestätigt. In der Tat ist die Zahl der Umwandlungen dort deutlich zurückgegangen, jedoch war das – zumindest offiziell – nie das eigentliche Ziel des Verbots. Vielmehr sollte die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eingefroren werden.
In den Gebieten, die 2015 als Milieuschutzgebiete festgelegt waren, stieg die Zahl der pro Quartal umgewandelten Wohnungen zwischen 2011 und 2014 von etwa 350 auf 725. Im Vorfeld des Umwandlungsverbots schnellte sie dann im 1. Quartal 2015 auf 2.042, um dann bis zum 4. Quartal wieder auf 787, also in etwa den Ausgangswert abzusinken. Zu beachten ist, dass ein großer Teil der Umwandlungen bereits vor Inkrafttreten des faktischen Verbots beantragt worden war. Gleichzeitig aber stieg die Zahl der in den benachbarten Gebieten umgewandelten Wohnungen von 534 pro Quartal in 2014 auf 1.568 im 4. Quartal 2015. Dieser Umstand wird im Monitoringbericht dahingehend ausgelegt, dass das Umwandlungsverbot einen ähnlich starken Anstieg, wie es ihn in den Nachbargebieten gegeben hat, innerhalb der Milieuschutzgebiete verhindern konnte. Genauso gut kann man argumentieren, dass die Einführung des Umwandlungsverbots in Milieuschutzgebieten in Verbindung mit der Angst vor Gebietsausweitungen diesen Anstieg gerade erst verursacht hat. Tatsache ist aber, dass 2015 im Vergleich zum Vorjahr in Milieuschutzgebieten etwa 72 % mehr Wohnungen umgewandelt wurden, in allen anderen Teilen der Stadt sogar 91 %.
Im 1. Quartal 2016 ging die Zahl der Genehmigungen innerhalb von Milieuschutzgebieten deutlich zurück, im 2. Quartal wurde ein leichter Anstieg verzeichnet, allerdings sind auch sieben weitere Erhaltungsgebiete hinzugekommen.
Nun sind die bisherigen Ergebnisse wenig überraschend. Ein lokales Umwandlungsverbot führt zu einem lokalen Rückgang von Umwandlungen und zu Ausweicheffekten. Viel interessanter ist die Frage, ob das Verbot auch seinen eigentlichen Zweck erfüllt: Den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Der einzige Indikator, den der Monitoringbericht des Senats hierfür ins Feld führt, ist die „soziale Ungleichheit“ bzw. deren Dynamik (wird sie stärker, schwächer oder bleibt sie stabil). Dem Ziel entsprechend, den Status Quo einzufrieren, sollten Milieuschutzgebiete also eine stabile soziale Ungleichheit aufweisen – unabhängig davon, ob sie derzeit hoch oder niedrig ist. Eine kartographische Darstellung eben dieser Dynamik – entnommen aus dem Monitoringbericht – enthüllt Erstaunliches: Der überwiegende Teil der Innenstadt – Milieuschutzgebiet oder nicht – weist eine stabile Ungleichheit auf. In einigen Teilen wird sie größer (die Durchmischung wächst) in anderen kleiner (die Gebiete werden homogener). Funktioniert Milieuschutz also auch außerhalb oder ist er einfach unnötig?
Im 1. Quartal 2016 ging die Zahl der Genehmigungen innerhalb von Milieuschutzgebieten deutlich zurück, im 2. Quartal wurde ein leichter Anstieg verzeichnet, allerdings sind auch sieben weitere Erhaltungsgebiete hinzugekommen.
Nun sind die bisherigen Ergebnisse wenig überraschend. Ein lokales Umwandlungsverbot führt zu einem lokalen Rückgang von Umwandlungen und zu Ausweicheffekten. Viel interessanter ist die Frage, ob das Verbot auch seinen eigentlichen Zweck erfüllt: Den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Der einzige Indikator, den der Monitoringbericht des Senats hierfür ins Feld führt, ist die „soziale Ungleichheit“ bzw. deren Dynamik (wird sie stärker, schwächer oder bleibt sie stabil). Dem Ziel entsprechend, den Status Quo einzufrieren, sollten Milieuschutzgebiete also eine stabile soziale Ungleichheit aufweisen – unabhängig davon, ob sie derzeit hoch oder niedrig ist. Eine kartographische Darstellung eben dieser Dynamik – entnommen aus dem Monitoringbericht – enthüllt Erstaunliches: Der überwiegende Teil der Innenstadt – Milieuschutzgebiet oder nicht – weist eine stabile Ungleichheit auf. In einigen Teilen wird sie größer (die Durchmischung wächst) in anderen kleiner (die Gebiete werden homogener). Funktioniert Milieuschutz also auch außerhalb oder ist er einfach unnötig?
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